文旅地产成败录：蜜糖还是砒霜？

李亚鹏出售项目的直接原因为资金链断裂。由于其中的住宅部分销售不畅，李亚鹏无法按期兑现投资者的回报，才选择将项目股权出售。实际上，受这一项目的后续影响，李亚鹏还在去年10月一度被列为失信被执行人。

相比之下，中弘股份在文旅地产中的遭遇可谓万劫不复。

2018年12月28日早间，股票简称已变更为“中弘退”的中弘股份，被深交所摘牌。上市8年后，中弘股份正式告别资本市场。当时，中弘股份的逾期债务规模已经达到114.6亿。

中弘股份以北京的商住项目起家，2010年借壳登陆A股后启动全国化布局，公司在吉林、浙江、海南、云南等地获取的项目均为文旅地产项目。

2017年3月，北京先后出台调控楼市的“317新政”和“326新政”。市场大受影响，商住市场更是跌入冰点。中弘在北京的项目不仅未能获得销售现金流，而且陷入退房风波。

缺乏现金流的支持，从2017年下半年开始，中弘的部分项目就出现欠薪、停工等现象。其中，位于浙江安吉的新奇世界文旅项目尤其严重，涉及多个资管计划违约。同时，中弘于2017年获取海南的文旅项目“半山半岛”，很快陷入产权漩涡，不仅令中弘陷入司法纠纷，而且未能对业绩带来贡献，尾大不掉。

实际上，即使抛开北京楼市调控的影响，中弘也会因陷入文旅泥潭而难以脱身。文旅地产的投资周期长、回款速度慢，由于该类项目布局过大，2014年至2017年，中弘股份的经营活动现金流一直为负。

2018年，中弘三次尝试重组、转让股份等方式进行自救，但一直未果。这也影响到公司的股价表现。9月13日至10月18日，中弘股价连续二十个交易日的每日收盘价均低于股票面值（1元），满足了退市条件。中弘也成为A股史上首个因股价连续低于面值而退市的上市公司。

难以摆脱房地产依赖

“房企开发运营文旅项目不畅或失败的原因，大多是因为对形势估计不足。”中国房地产业协会商业文化旅游地产委员会秘书长蔡云近日向21世纪经济报道表示，文旅项目和传统房地产项目是完全不同的运营思路，企业很容易把问题想的简单化。

文旅地产的业态往往十分丰富，大多包含住宅、酒店、商铺、游乐、公共，甚至农业等性质，对开发运营的要求很高。

蔡云认为，房企从事文旅项目开发的优势在于资金实力强，能够在前期大量投入。但很多企业往往耐心不够，尤其在前期房地产销售结束后，对长期的运营缺乏耐心。“文旅地产不光是盖房子，往往还包括医疗、养老、服务、交通、安全等各种配套，这都需要长期、专业的运营。”

事实上，现阶段介入文旅行业的房企，不排除有投机和炒作的成分。但更多有着企业战略层面的考量，比如能提供稳定现金流（运营成熟阶段），有助于品牌形象的传播，等等。

但从实际操作情况看，短期内开发商似乎还难以摆脱对房地产业务的依赖。即使一些想彻底转型文旅的企业，进展也不尽如人意。

华侨城是业内较早涉水“旅游+地产”概念的企业，由于具有欢乐谷等知名IP，华侨城的旅游和地产业务被认为实现了互相支撑的效果。但从业绩构成来看，近年来华侨城旅游业务的收入占比有所下滑。

年报显示，2018年华侨城实现营收474亿元，其中旅游综合业务收入196.57亿元，房地产业务280.45亿元。在整体营业收入占比中，旅游占总营收比重为41%，房地产占比为59%。多年来，华侨城的旅游业务营收占比仍未突破50%，房地产继续成为公司的主要营收来源。

相比之下，新华联的转型更为艰难。新华联在2012年便确立了“由房地产向文化旅游转型”的发展战略。但根据年报，2018年新华联实现营业收入140亿元，其中，商品房销售类营收为114亿元，占比81.1%。

蔡云认为，未来房企涉足文旅产业，面临的困难将多于以往。一方面，地方政府会更多地要求企业先行做配套，而不是率先开发房地产项目。这可能会打消一部分企业的积极性。另一方面，在政策上，监管层近年来不断发文，严控主题公园、特色小镇的房地产化倾向，这也会对“房地产先行”的商业模式带来冲击。

蔡云表示，房企要想在文旅领域深耕，一方面要做好“打持久战”的心理准备，另一方面，可以通过与专业的运营机构合作的方式，提高运营的专业化水平，真正让文旅项目活起来。