美的置业降杠杆之术：大股东注资+IPO

激进的拿地和扩张，势必会影响企业的杠杆率。根据债券发行说明书，美的置业2016-2018年合并口径资产负债率分别为90.49%、 88.15%和86.59%；扣除预收账款后的资产负债率分别为53.57%、52.27%和 49.44%。

而自2016年-2018年，美的置业的净现金流入为负值，分别为-53.99亿元、-18.28亿元、-117.58亿元。除土地储备和房地产开发的支出因素外，2018年经营活动产生的现金流量净额为负，主要原因为较多项目进行土地增值税清算，支付税费较多。

一位资深业内人士分析认为，当前有很多企业战略扩张很明显，类似美的置业等拿地积极性非常高，实现了较好的土地储备。不过需要注意的是，土地市场扩张的同时也容易带来高杠杆等问题，或者说负债等数据会上升。

净负债率持续下降

市场关心的是：激进拿地，钱从何来？

从销售回款看，2019年前4月，美的置业连同其合营企业和联营公司的合同销售金额约285亿元，已售建筑面积约277万平方米。3月29日，美的置业董事局主席郝恒乐在业绩会上表示，美的置业2019年合约销售目标为1000亿元。

2018年，美的置业实现合约销售金额约790亿元，同比大增55.8%，2018年合约销售建筑面积约790万平方米；2015-2018年销售金额年复合增长率92%。

若从期限看，美的置业短期借债占比不小，需要在三年内偿还绝大部分有息债务。

“在后续部分城市市场降温、楼市继续调控从严的过程中，要防范部分项目资金回笼速度放缓等问题。”一位资深业内人士指出。

美的置业在募集说明书中也指出，未来若房地产行业形势和金融市场等发生重大不利变化，较大规模的有息债务将使公司面临一定的资金压力。

财务数据显示，截至2018年末，美的置业有息债务余额452.76亿元。其中，短期借款60.42亿元，一年内到期的非流动负债117.93亿元，长期借款238.91亿元，应付债券35.51亿元。2019年、2020年到期债务分别为97.20亿元、117.02亿元。

这使得美的置业近期频发公司债，去置换即将到期的债务。刚刚过去的5月21日，上交所通过美的置业发行31.44亿元小公募类公司债的申请，募集资金用以偿还美的置业在2016年发行的两笔3年期公司债。

不过，在有息债务偿付日前，发行人可以在不影响偿债计划的前提下，将闲置的债券募集资金用于补充流动资金。此前1月，美的置业发行30.6亿元公司债，票面年利率5.3%，低于招股书公布的平均融资成本5.6%

不过，与融创类似，美的置业的净杠杆率波动较大。

2015年-2017年，美的置业净负债率分别高达622.1%、624.7%、118.9%。而到了2018年末，美的置业的净负债率降至97%，但仍高于同业的88%。

净负债的大幅下降，来自股东的数次注资。由于属于“美的系”上市公司，美的置业的股东背景为其做了信用背书。

一是，2017年9月，美的置业增加注册资本，投资总额由原19.24亿元增至30.83亿元，注册资本由原17.37亿元增至28.95亿元。二是，美的置业去年10月登陆港股市场，融资27.87亿元。三是2018年 12月年报发布之前，投资总额及注册资本均增加9.12亿元。