四个月发债5000亿 房企资金面整体改善

此外，4月债权融资额为688.09亿元，占房企融资总量的91.30%，环比下跌30.15%；股权融资金额为65.54亿元，占总融资金额比重为8.70%， 环比上涨67.81%。其中在债权融资方面，融资方式包括发行公司债(473.13亿元)、其他债权融资(107.43亿元)、信托贷款(75.33亿元)、境内银行贷款(32.21亿元)，中期票据、委托贷款、海外银团贷款融资金额为0。与上月相比，4月除发行公司债融资金额有所增加以外，其余的债权融资方式融资额度均大幅减少。

融资成本方面，总体来说，4月房企融资成本较高，多在7%以上。在已披露的数据中，融资成本最低的是越秀地产发行的11亿港元的有担保可换股债券，票面利率为1.875%；其次是招商蛇口发行的2019年度第二期超短期融资券，融资规模35亿元，票面利率2.80%；融资成本最高的是当代置业发行的于2021年到期的3亿美元优先票据，票面利率为12.85%。

克而瑞广州区域首席分析师肖文晓告诉时代周报记者，今年以来，房企整体发债量很大，但大部分还是依靠境外发债。“虽然境外融资成本很高，但在目前国内融资环境仍然收紧的大背景下，首先你要能融到钱，第二才是考虑融资成本的高或者低。”肖文晓表示。

多数为借新还旧

虽然货币政策已连续12个月宽松，但房地产行业始终处于严监管状态。恒大研究院指出，2019年4月中央政治局会议重申“房住不炒”，预计短期内房地产融资不会开闸放水，在正规渠道上，房地产行业不会产生巨量的信用创造。

“目前银行信贷门槛仍较高，开发贷实行白名单制度，严格要求项目满足‘四三二’条件，不允许资金跨区域使用。”恒大研究院表示，在信用债发行用途方面，房企公司债实行“4类基础范围+5项综合指标评价”的三级分类监管，目前只能借新还旧，且不得用银行间票据偿还公司债。而在海外债方面，国家发改委明确表示，房企境外发债主要用于偿还债务，限制投资境内外房地产项目、补充营运资金等。

那么，近期房企融资规模回升，原因何在？多位业内人士表示，从策略上看，目前房企的发债，多是以现有债务再融资（即借新还旧）的方式进行。“现在基本上要借新的融资，相当困难。”房地产与金融资深评论人黄立冲告诉时代周报记者，但目前国家发改委对企业“借新还旧”还是持鼓励态度。

恒大研究院也指出，在债务密集到期、销售下滑、其他渠道受阻背景下，房企大多只能借新还旧，融资规模的上升实质是到期债务规模的大幅增加。

数据显示，截至2018年底，房地产主要渠道有息负债余额是20.3万亿元，将在2019?2021年集中到期，每年到期规模分别为6.8万亿元、6.6万亿元和5.4万亿元。其中规模最大的银行和非银金融机构贷款期限一般为2?3年，近期开始密集到期；而信用债中占比最大的公司债在2015?2016年集中发行，一般期限为3?5年，也将从2019年起进入偿债高峰期。