深圳楼市“小阳春” 专家认为二季度市场将收缩

虽然成交量持续增长，但成交价格基本保持稳定。深圳中原数据显示，3月深圳全市一手住宅的成交均价为54005元/平，环比下滑0.42%。3月全市二手住宅均价为52319元/㎡，环比上升0.95%。

“价格方面有小幅上升 ，每套上浮5-10万左右。” 链家某门店店长对记者表示，绝大多数房子价格都可以再商议，我们也会劝业主适当降价，这样有利于房屋成交，从2017年下半年开始，市场价格就已经基本稳定了，大幅上涨局面基本不会出现。

引导此轮行情的依然是刚需人群。“这段时间买房的主力是刚需人群，包括首次置业以及改善型需求。”程原向记者表示，基本上很少出现投资客。

与此同时，市场也出现两极分化。“豪宅有一定市场，低总价的刚需需求旺盛，而中间价段就比较难卖。”郑叔伦向时代周报记者表示。

升温动力仍存

“贷款宽松，利率上浮比例下行。”明源地产研究院执行主编艾振强向时代周报记者表示，成本下降促使购房者购房意愿进一步加强。

从3月份开始，包括中国银行、招商银行、工商银行、建设银行、农业银行等在内的深圳各大商业银行陆续调整房贷利率。深圳的首套房贷利率已由此前的基准上浮15%普遍降至上浮5%左右，二套利率也由上浮20%调整至上浮10%，出现10%的利差。

购房贷款也开始放松。“银行额度宽松了，放款速度也在明显加快，去年最慢的时候，需要两三个月才能批下来，并且还需要指定银行，现在一个月都算时间长了，基本15-20天就放款了。”程原向时代周报记者表示。

除此之外，开发商推盘积极性依旧高昂，大都维持年前的优惠力度、促销手段，导致新房销售速度也在加快。

位于龙岗中心城的朗泓·龙园大观，推出首付42万免利息分期6个月的优惠活动。售楼处人员表示，7天内交首期款40％、3个月内交首期款30％、6个月内交首期款30％。

而坐落于红岭北的钧濠Mix Park也推出特批优惠房，平均单价在4.5万左右，低于周边二手房价格。

供应量的增加也成为市场升温动力。“以往上半年发展商更多选择观望，下半年才加快推盘。但是今年流动性不足的情况下，现金为王，发展商不等下半年，上半年拿证就卖，现在陆陆续续已经有不少楼盘推出。一手比较旺，瑞府、E立方等楼盘卖的都不错。”郑叔伦表示。

局部回暖

虽然市场热情有所提升，但行业内对于2019年深圳楼市预期依然保持谨慎态度。

“相比去年下半年以来的表现确实是回暖，但目前的行情只能说是反弹，不能说是反转。是否全面回暖，还有待进一步确认。”艾振强向时代周报记者表示。

郑叔伦强调，“回暖只是相对一二月份的冷清，总体市场还是平稳。”

事实上，从现在反推深圳楼市过去一年的演变曲线发现，目前市场状况同去年下半年相比的确有所好转，但跟去年同期相比依然存在一定差距，并不能算全面回暖。

乐有家研究中心数据显示，2018年3月份，深圳二手成交量为5622套数，3-8月持续上涨，8月份成交量高达7208套。而731楼市新政成为2018年深圳楼市调控的分水岭。从9月份开始，政策的调控效果逐渐显现，当月成交量跌落至4952套，12月成交量下滑至3810套左右。

中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，目前3月份只能算是小回暖，局部楼盘火爆，有些楼盘还是很低迷，二季度市场可能收缩。

“政府对外释放出的信号依然是调控不动摇，原来的限购限价限贷没有放开，只是利率下调，不排除二季度会有一定宽松，但能不能保持三月份的态势，未来仍需观察。”宋丁进一步阐释道。

中原地产首席分析师张大伟指出，各地楼市政策基本平稳，市场很难出现大幅度变化，整体看，2019年目前的房地产政策依然是除信贷以外政策微调越来越多，但整体政策基本面依然保持比较紧的状态。