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拿地总额超540亿,融资成本低至3%,厦门国资“三剑客”豪赌地产

发布时间:2023/7/17 19:06:00

界面新闻记者 | 王婷婷
界面新闻编辑 | 彭飞

房地产行业大洗牌背景下,厦门国资房企“三剑客”——建发、国贸和象屿成为行业新的搅局者。

老大哥建发房产已成为行业新贵,今年上半年继续稳居top10;虽作为“老三”,象屿地产则在房企必争之地上海市场实现突破,上半年销售额已名列三甲,去年同期还在20名开外。

相对而言,国贸地产低调一些,但只需瞟一眼他们上半年的拿地数据就能窥见其扩张野心,广州、成都、南京、苏州,这些热点城市通通都在杀入。

地产江湖新旧势力交替,曾经的闽系房企代表阳光城、泰禾、融信等民企已暴雷出局,补位的“三剑客”已成为闽系房企新势力。

“不差钱”的厦门三剑客,也对不少本土房企形成威胁。

正如上海一名房企人士所言,“他们不好好在福建开发本地地产,跑来上海干什么?”还有业内人士感慨,“国贸是国际贸易主业,花钱搞什么房地产。”

让本土房企抱怨,是因为这三家公司在上海市场的激进扩张。在7月13日刚结束的上海第二轮土拍中,总共15块地,建发、象屿和国贸就分别参拍了9块、8块和6块,来势汹汹。

更关键的是,这三家早已走出厦门的房企对于拿地这件事,如今更卖力了,“自然是拿得越多越好。”

业内也只能调侃他们两句“不务正业”。都是同行,谁会不了解有着“爱拼才会赢”基因的闽系房企们呢?

攻城略地

“厦门三剑客”在土拍市场依然忙碌。

7月13日,上海结束了年内第二轮土拍,首场15宗地块摆上拍卖桌再度引发房企间的激烈抢夺。

这三家在上海今年4月份的首轮土拍中战绩并不是很理想,国贸地产一无所获,建发联合保利只拿下一块地,象屿则通过合作方式竞得了两块地。这一次,渴求增储上海的三剑客更不手软,可惜事与愿违,战果依然不佳。

“下一场再战。”上海象屿一名投拓人士表示。

毋庸置疑,这也是三家房企的共识。

最忙的当属建发,今年定下了新增2000亿货值的目标,在“攻城略地”方面更不能松懈,业内甚至流传着“哪里有地,哪里就有建发的身影”。

仅今年上半年,建发的拿地面积达250万平方米,排名行业第三;新增货值668亿元,也位列行业第三。

据中指研究院统计,截至7月13日,建发已经将33宗地收入囊中,拿地总金额达到383.94亿元,城市不仅覆盖到北京、上海、南京、杭州、苏州、成都、合肥等一二线城市,还下沉到浙江丽水和嘉兴、福建宁德和泉州、江苏张家港等三四线城市。

国贸则稍逊一筹,上半年的拿地金额93亿元,位居行业第十六名。从布局城市来看,涉及到南昌、广州、福州、厦门、南京和成都等一二线城市,同样有走向全国的趋势。

象屿则决定将绝大部分筹码押注至上海,今年除了在上海斩获两块地,只在隔壁南京花费13.9亿元拿下了江宁区一块地,总拿地金额67.9亿。

“苏州、杭州也会参与。”上海象屿投拓人士称。

截至7月17日,据不完全统计,厦门“三剑客”的总拿地金额已达到544.84亿元,在行业内位居前列。

 界面新闻根据公开信息整理。制图:顾乐晓
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界面新闻根据公开信息整理。制图:顾乐晓

作为闽系新势力的“领头羊”,建发不仅是拿地规模领跑,还热衷地王项目。建发曾于一周内高溢价拿下台山、佛山两宗地块,这在回归理性的房地产市场里实属罕见。

比如6月最后一天,建发经过157轮竞价、以9.64亿元竞得台州市椒江区一块地,溢价率达到49%;7月3日,建发更是在长达两个多小时的竞拍中以26.56亿元拿得佛山大沥河西黎边地段商住用地,溢价率超51%。

“建发这是要攻坚华南区域了”。不过,有建发投资人表示,这并不是攻坚,只是不少竞争对手相继倒下,建发进入空白市场而已。

不单如此,势头凶猛的建发为了增加命中率也频繁启用“马甲”拿地,并收获不小。

在6月1日的北京土拍场上,建发“借”福建雄旺以触顶价16.56亿元拿下顺义新城第19街区地块。层层股权穿透后,成立不到一年的福建雄旺正是归属于建发。

7月是今年又一个土拍密集月份。

据界面新闻不完全统计,这个月除了北上广深计划供地外,杭州、宁波、合肥、南京、郑州、成都等多个热点二线城市也要进行土拍,共计约有88宗地块入市,总起拍价超千亿元。

不难想象保持积极挥金买地之势的厦门“三剑客”,必然会在接下来的时间里继续豪气出手。

融资大户

房地产市场下行,厦门“三剑客”每一次逆势扩张都触动着市场敏感的神经。

有房企人士甚至怀疑,“他们的融资利率接近0吧,有大量的现金流随便用。”

虽是一句戏谑之谈,却也道出了激情拿地背后的本质,即较之绝大多数民营房企以及部分央国企,这三家来自厦门的国企有着更强的融资优势。

一名熟悉“厦门三剑客”的房企人士告诉界面新闻,“厦门有一个比较明显的特点,就是国企都做得不错,有三家世界500强,正是建发、国贸和象屿。”

他表示,这三家国企的融资成本比较低,有资金优势。而且建发和国贸已经扎根房地产20多年,受当地支持力度大,发债可以很容易。

有厦门本地业内人士认为,一直以来,福建省都在全方位扶持实业发展,不仅民间资本发达,政府也鼓励,“房地产也是其中之一。”

即便是在房地产市场下行期,福建仍在积极“接济”在闽房企。去年11月,福建兴业银行与福建10家房企签订了战略合作协议,提供意向性融资总额达4400亿元,除了建发、国贸和象屿这三家房企获得授信,万科、中海、绿城、龙湖、滨江等房企从中受益。

一个多月后,福建省再次召开了房地产金融对接推进会。会上共有9家金融机构与16家房企签约,明确意向授信金额达1450亿元,建发再次位列其中。

更为关键的是,建发、国贸、象屿不仅具备本地国企身份,他们背后还是实力雄厚的大宗供应链三巨头,即建发股份、厦门象屿、厦门国贸,都是年营收已超5000亿元的世界500强。

2022年,建发房产母公司建发集团以1115.565亿美元的营业收入、11.141亿美元的利润,首次跻身财富世界百强;象屿地产背靠的象屿集团为厦门国资委旗下的国有独资公司,2022年总营收也达5626.22亿元;同样在供应链领域,国贸地产在2022年也实现营收5219亿元。

支持实业发展的厦门,今年也提出要鼓励企业扩大有效投资,促进产业发展提质增效。比如新设供应链协作、先进制造业和产业链招商3只基金,将撬动超800亿元的社会资本支持企业增资扩产。

这对于从事供应链主业的三家国企而言,将如虎添翼。再从其融资成本来看,长债的年利率低于5%,短债利率低于3%,在行业内也属于低位。

今年2月,国贸集团面向专业投资者公开发行短期公司债券(第一期),发行规模不超过5亿元,期限为180天,票面利率仅为2.99%;4月份象屿集团也公开发行公司债券,规模不超过27亿元,票面利率询价区间为两种,分别是3.2%-4.0%和3.5%-4.5%。此外,建发系企业去年的平均新增融资成本为3.84%。

在厦门本地业内人士看来,建发、国贸和象屿在厦门的优势还在于,他们的品牌大家都认可。“特别是建发,在厦门存在感极强,酒店、会展、贸易、汽车、游艇、房产等业务都积攒了一定口碑。”

毋庸置疑,背靠大树的“三剑客”能够轻易获得母公司资源和资金输血,而且凭借各自在福建大本营积累的口碑,还能从当地对房企的支持中获益。这样才能在逆水行舟的大环境下一路招兵买马、攻城略地。

更何况厦门国企发展房地产业还有个传统是,“土地储备是房地产企业的核心资源,是企业实现可持续发展的基础,房地产企业要实现可持续发展,必须创新土地储备资金保障措施”。

同源、异派

建发、国贸和象屿“三剑客”,虽同源,但不同道。

同样来自福建厦门,同样是在供应链+地产业务中继续扩张,但具体到房地产业务则各有分别,三家房企所坚持的路线可谓截然不同。

“带头大哥”建发的野心一目了然。“如此大费周折,显然并不是为了只进入行业十强之内。”

2022年,建发全口径销售额为1703.2亿元,成功进入全国房企十强,规模领跑所有闽系房企。今年上半年,建发再进一名,以953.3亿元的全口径销售额超过滨江排名第九,同比大涨53.71%,较之第八名的绿城只少了30亿。

但是从拿地金额来看,却仅次于华润、保利和中海。上半年粮草充足,下半年就能积极推货。但多次高溢价拿地,在如今楼市行情下,也意味着高风险。同时为了完成今年2000亿的拓储目标,建发还进入到众多三四线城市,这些市场的去化,远没有核心城市来得快,这也会是今后建发要面临的挑战。

为了能够在市场继续高歌猛进,建发在两年前就进行了一场组织体系大变动,将此前的五大区域公司重新整合,调整为东南、华东与海西三大集群,集群平台掌握着绝对的人事任命权力。

据界面新闻了解,建发房产每个集群的高管每年都会重新考核审批,第三方公司对所有集群做综合考评,这意味着今天还是城市总,但很可能明年就是项目总。另外,过分强调一线业绩,也形成了相对简单的业绩导向驱动文化,公司内部人员流动较大。

由此可见,建发的“狂奔”状态不变,已不再甘心做行业“黑马”。

早就宣布要退出房地产业务的厦门国贸,这两年的拿地扩张步伐也未停下来。

克而瑞数据显示,2022年国贸地产光拿地就花了231亿元,排第十五名;新增货值429亿元,排第十七名。今年上半年,国贸的拿地金额继续位居行业前二十。

不过,自带拼搏基因的国贸不敢太过冒进,对于非核心城市的非核心板块依然心存谨慎。今年上半年,国贸的运气也较差,一线城市除了广州,其余城市均在陪跑。

象屿则甘愿做老三。

“建发是放,我们是收。”上海象屿投拓人士曾向界面新闻表示,建发是厦门国企三兄弟里财力最强的,盘子本身就大,进入的城市比象屿多得多,所以现在还在继续扩,属于全国性布局。象屿在三兄弟里排行第三,投资风格比较中庸,投资规模也适中。

这位投拓人士指出,象屿这两年强调极致深耕,只需要把已有的几个安全城市做踏实就好。“像上海、杭州、南京、苏州这种已验证过市场很安全的,在这个城市有也很多项目和成熟的团队,口碑也渐渐有了积累,这种城市可以做很多年,不是打一枪换个地方。”

核心仍是上海。仅去年一年,象屿就在上海拿了6块地,因此今年迎来五盘齐推,使得在上半年的上海房企销售排名中,象屿一举进入前三,实现全口径销售金额243.19亿元,仅次于招商蛇口和保利发展。

要想在上海立足并能辐射至长三角,象屿还在上海设立总部,并且抄底挖人。如原祥生地产环南京城市公司副总经理刘宏亮已于今年6月初加盟象屿,出任沪浙区域营销管理部总监。

道不同,结局必然也大相径庭。

与大多数房企类似,建发在疯狂加速扩张的路上,难免会牺牲品质,即便是在大本营厦门的口碑亦日趋下滑。

厦门建发湾璟一名业主告诉界面新闻,均价4.2万元/平方米的房子也虚假宣传,存在严重减配情况,多次维权无果,“建发这些年越来越差了,店大欺客。”

正冲刺潜力区域市场的国贸地产,能否成功走出本土市场在异地扎根,在当前偏保守的市场环境下也面临重重考验;“偏安一隅”的象屿地产虽在上海暂且小赢一局,可想要坐稳阵营,难度会很大,毕竟去年的拿地运气在今天的上海已无法再复制了。

“厦门三剑客”是这一轮地方国资房企崛起中较为激进的代表,他们拥有最为重要的资金优势,在大部分民营房企躺平后,逆地产周期成长起来,但能否长此以往保住行业身位,在目前仍面临下行压力的地产行业,依然充满未知数。

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