深圳写字楼空置率上升房租下降 二房东亏本出租

深圳写字楼空置率上升话题升温。 视觉中国 资料图

今年以来，关于深圳写字楼空置率上升的话题有所升温。近日，网上传出南山区写字楼降租，更直呼“相比南山区的房价简直太便宜，有小老板把衣服和床都放在公司”。对此，网友纷纷站队：都是空置率太高惹祸，而事实究竟如何？

证券时报记者在南山科技园、科苑片区调查发现，的确有一些写字楼放出特价单位。“讯美科技广场现在有220平方米左右的写字楼特价单位，月租金每平方米88元，价格还可以谈，但管理费稍高，基本是每平方米28.25元含中央空调。目前，该大厦高楼层段的平均租金在每平方米130元至150元左右，这一两年都没有发生什么变化，但经常都会有特价单位放出。“中介经理陈小姐告诉记者，”现在附近的小面积写字楼基本都是二房东承包，只有一些大面积的写字楼由一手业主持有，所以现在这个价格二房东都是亏本出租。”

记者走访发现，深圳开发商对写字楼的经营模式从此前的“开发－销售”转型“开发－自持”，这就形成了二房东市场，确实有一些专门的商务办公服务公司或个人提前租下几层写字楼，然后再分割成小单位转租出去，利用租金差价盈利，甚至利用承租下来的写字楼去银行套出贷款。

“深圳一些写字楼选择开发－销售的模式，也就是被散卖，会对后期的物管、业态以及环境产生一定破坏。散卖的盈利模式容易导致整体经营一致性的欠缺，无法使价值最大化。”陈经理表示，“一些写字楼虽被自持，但还是会被一些二房东承租下来，再进行出租，一旦市场环境发生改变，就会有大量写字楼压在手上，这些二房东也只好通过降租金、提供更多如增加免租期及对优质大客户的租金折扣等优惠政策，以换取更高的项目入驻率，导致甲级写字楼市场平均租金出现下跌。”

记者在科苑片区调查发现，一些经营时间较长的写字楼项目，出租情况较好，如位于科苑片区的软件产业基地，但一些新写字楼项目空置率就相对较高。

可以说，写字楼市场向来和缓，如今也有了住宅市场的跌宕之味。在南山科技园，住宅的价格和租金在深圳全市都排名靠前，例如科技园附近的华润城二手房售价已经超过每平方米10万元，科苑片区的许多小区售价更超过每平方米15万元，华润城旁的大冲城市花园一套80平方米的两房单位月租已经达到11000元左右，按面积计算的确比一些甲级写字楼的租金还要高。