5月楼市胶着 房企销售融资双降

易居房地产研究院6月6日发布的《5月全国40城新建商品住宅成交报告》显示，5月份，40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降3%，同比下降9%。

各个城市市场持续分化。具体而言，一线城市市场需求依旧坚挺，2019年5月份，4个一线城市成交面积环比增长13%，同比增长35%，目前绝对值处于2014年以来的中间位置。

其中，北京与深圳的新房交易量增长势头迅猛。

根据北京中原的成交统计数据，5月北京新建商品房总成交额356.3亿元，是去年5月的1.97倍。

而深圳房地产信息平台披露的最新数据显示，2019年5月，深圳全市新建商品住宅成交4605套，同比涨幅70%以上。

但多数二三线城市市场明显降温，成交量均有不同程度的回落。在易居房地产研究院发布的报告中，18个二线城市成交面积环比下降5%，同比下降3%。无锡、徐州、合肥、济南、大连成交量更是降至历史低位。三四线城市成交面积环比下降2%，同比下降29%。

市场下行背景下，低温效应是否会持续？ “从政策面看，房地产调控难有放松的迹象，房地产市场还是面临一个偏紧的政策环境，加之前几年房地产的高歌猛进，市场后继有些乏力。下半年的成交量有一些压力，城市间的分化也会比较明显，三四线城市的表现会弱于一二线城市。”顾慧君向时代周报记者表示。

融资下降五成

楼市降温下，房企融资也在收紧。同策研究院的最新数据显示，5月，纳入监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计367.99亿元，融资总额成为2019年来最低额。

公司债和其他债权融资一直是房企融资最重要的两个渠道，5月份，这两个输血通道同时 “受阻”。根据数据，5月仅发行6笔公司债，共融资95.85亿元，较4月的473.13亿元大幅下降79.74%。其他债权融资总额53.13亿元，较4月的107.43亿元大幅下跌50.54%。

境外融资也严重缩水，5月份，外币融资总额32.64亿元，占比8.87%，环比上月外币524.91亿元融资金额大幅下降93.82%。而40家房企中，仅有2笔融资额度来自境外。

从发债成本看，5月房企融资成本总体有所下滑，基本控制在6.5%以内。融资成本最高的是新城控股境外子公司新城环球完成在境外发行总额为3亿美元的无抵押固定利率债券，票面利率为6.5%。

在同策咨询研究总监张宏伟看来，房地产金融风险仍是监管紧盯重点，银保监也收紧了向房企融资的监管尺度。

5月，针对金融机构违规向楼市“输血”行为，各地银保监局、银保监分局开出多张罚单，进而影响房企境内境外融资的难度。

张宏伟表示，目前融资只是阶段性收紧，并非持续性动作，6月份应该还会维持这样的状态，但只要市场预期变得相对平稳，整个融资环境有可能还会有好转起来。

“今年下半年房企的融资环境更像2018年上半年，既没有过度宽松也没有过度收紧，处于平稳适中的状态。”张宏伟补充道，“今年楼市调控的基调还是趋于稳定，资本市场的表现也会相对平稳。”

深圳一家本地房企负责融资业务的工作人员向时代周报记者表示，由于交易所审批严格，其所在公司已经很少申请债券以及ABS，主要通过金融机构来进行土地前融，即拍地之后去融资，融资回来补齐地价款。“土地前融一般通过信托公司发行信托产品，成本银行贷款，在11%左右，但比较容易操作。”上述人士告诉时代周报记者。