“存贷双高”的除了康得新 还有一大波地产公司

地产公司存在高货币资金和高有息负债并存的现象

地产公司长期存在高货币资金和高有息负债并存的现象。以过去十年来看，A股地产公司货币资金与有息负债比率常年维持在30%~50%之间，2019年一季度末货币资金/有息负债率为36.0%。

地产公司本身杠杆率不低，近年来净负债率维持高位运行，2019年一季度末板块净负债率为100.4%。负债对于公司净利润影响重大，在减去了利息资本化之后，地产板块公司财务费用占净利润的比例仍接近20%。

行业经营特点决定了企业需要保留大量货币资金

缺乏原材料采购的确定性和掌控力，企业必须保留现金

地产开发行业的主要原材料是土地和建安，其中可变部分是土地。地产开发企业对于核心原材料，即土地的把控能力很弱。地产企业不知道什么时候能确定获得土地，也不知道能以什么价格获得土地，甚至在某些时候无法预知什么时候会出让土地。

制造业企业一般无需保留巨额现金，因为其在特定的周期付出的货币资金是很稳定的。

地产企业很可能在某些时候付出巨额资金，在另外一些时候却又没有什么拿地的资金需求。

企业不可能设定一个很低的最低现金余额，这会导致市场机会出现时（优质土地挂牌或并购机会闪现），企业没有拿地的弹药。

而且，参加土地出让是需要缴纳保证金的，且土地出让的“中标率”并不高，有时候企业参加5次，甚至10次土地出让，都不一定能中标一块土地。由于部分地块采取特殊的出让模式，有时候企业甚至需要由不同的分公司缴纳多份保证金参与竞拍。

总而言之，企业核心原材料获得的不确定性，即经营性现金流出的不稳定性，要求地产企业在账面预留相当规模的货币资金。

开发企业的组织形态决定其将保留现金

绝大多数地产公司需要跨区域运营，且这种跨区域运营往往以母子公司的方式去开展，很少有注册分公司开展跨区域运营的。

由于子公司是一个具备高度独立性的经营实体，在很多时候子公司的资金归集到总部是有时间滞后的。而且，相当数量的子公司并不是企业的全资子公司，资金归集并不容易。最近一段时间，板块的母公司货币资金占并表口径日益下降，也体现了股权合作增加可能导致企业增加项目层面的货币资金存留。

的确有一些地产公司被投资者质疑高存高贷，但如果我们看到其母公司账面货币资金并不多，则这种高货币资金或许真的和企业的组织形态有关，而并非虚增。

预售监管问题

预售款固然会计入企业的货币资金科目，但部分地区存在预售监管，实际上资金并不能灵活调用。尽管这部分资金占货币资金的比例并不高，且这部分资金的运用一般来说也是时间问题（很少出现烂尾楼），但这仍然增加了货币资金科目。

地产企业的短期借款科目并不高

地产企业的短期借款并不多，负债中中长期负债占70%以上。而且短期负债中还有大量的一年内到期非流动负债。事实上，大多数地产企业并没有太多过桥性质的贷款。货币资金对较为灵活的短期借款科目的覆盖率为506.2%——这说明整体上不存在企业既保留大量货币资金，又存在大量短期拆借的情况。

总体来说，房地产行业作为一个资产负债表为根本的行业，其绝大多数公司的货币资金科目仍然是规模得当的。虽然这个科目相较之企业的利润来说较大，但相比企业存货和资产来说并不大。2019年一季度末，货币资金占流动资产13.63%，在过去三年均处于下降趋势。短期借款更是仅占流动资产的2.69%。

风险提示

尽管我们可以从行业运行逻辑方面寻找线索，并说明其实房地产企业表面上“高存高贷”其实事出有因。但我们毕竟没有办法查验每家公司货币资金科目，也不排除个别公司货币资金科目失准的可能性。

我们认为，如果地产公司同时存在以下特征，则可能货币资金科目存在一些问题：1、在保留大量货币资金的同时还有大量的短期借款（不是长期借款）；2、货币资金大量保留在母公司（而不是在子公司）；3、在拿地活动并不活跃的情况下，保留大量货币资金，同时又保留大量负债。