大发地产13.5%高息拿地 冲刺3000亿有多疯狂？

因此，杨永武对于大发地产的上市技术支持，或者说寻求制度突破，具有重大作用。在大发地产工作十二年，而且刚享受到上市的红利，杨永武为何就放弃了董秘职务？

有熟悉香港上市公司制度的内房股分析师告诉《投资者网》：“一般公司秘书辞职的话，如果其他职务先保留的话，往往会过几个月之后全部辞完，这种情况大多数是公司对重要高管所做出的安排，原因是为了避免让外界觉得内部动荡。”

当然，真实的情况外界不得而知。5月23日下午，《投资者网》多次联系杨永武及郭建江，但公司总机告知无法转接，工作人员还告知称，“这两位高管在香港办公，但没有香港公司电话号码。”

13.5%高成本融资

值得关注的是，杨永武在离任公司秘书之前，在融资方面为公司进行了首笔高息发债。4月26日，大发地产发布公告称，成功发行1.2亿美元私募债，票面利率13.5%，此次发债所募资金将用于企业再融资及一般营运资金。

根据《投资者网》查询4-5月份内房股发债融资成本来算，大发地产13.5%无疑属于最高行列之一。比如，4月23日，华南城（01668.HK）完成6亿元中期票据发行，年利率8.5%；4月29日，宝龙地产（01238.HK）完成发行3亿超短期融资券，利率5.72%；5月23日，佳兆业发行4亿美元2023年到期优先票据，年利率11.5%，均低于大发地产的融资成本。。

“随着今年以来房地产市场整体好于去年，资本市场利率普遍已经有所下滑，而大发地产13.5%的融资成本，确实太高了，这表明投资者对于这家公司还非常陌生。”?前述内房股分析师称。

成立于1996年的大发地产，虽然官网称其地产业务已经涉足长三角、粤港澳大湾区、中部城市群以及成渝地区。但不管是销售额，还是主要土地储备所在地，大发地产仍然是一家规模偏小的区域地产公司。

据大发地产执行董事兼首席执行官廖鲁江在今年3月底介绍，目前大发地产的业务仍以住宅为主。截至2018年12月31日，大发地产拥有总土储约340万平方米。其中，九成以上储备位于长三角区域，也因为此，大发地产的业绩贡献同样主要来源于长三角区域的贡献。

3000亿目标如何实现？

2018年全年，大发地产实现合同销售金额125.24亿元，销售面积8.58万平方米。如果从房企最重要的土储、全国化或全球化布局以及销售额指标来看，大发地产与中国中大型巨无霸千亿房企相比，不过就是万科或中海一个区域或几个城市的销售额。

但在2018年上市前后，大发地产提出的口号却是：“五年内要冲到3000亿”。从125亿跃升到3000亿，的确充满了压力和挑战。

为实现这一目标，去年至今大发地产在“抢地”方面略显激进。2018年8月8日，大发地产以3.42亿元竞得巴南区3.7万平方米住宅用地，溢价28.38%，击败保利地产、中粮地产、中国金茂等知名房企。

2018年11月23日，大发地产以总价10.18亿元竞得合肥瑶海区2宗住宅用地，平均溢价率达105%。

今年4月22日，大发地产以6.45亿元竞得常州天宁区一宗商住用地，溢价率31.63%。

显而易见，“高溢价”是大发地产要实现土地储备，乃至于完成3000亿目标的重要策略。但问题来了，如此高的溢价反过来又将严重侵蚀房企利润，倘若所在城市调控升级或加码，如最近的苏州，则大发地产又将深受其累，这是不言而喻的双刃剑，所以，拿地的平衡对于绝大多数中大型房企来说都至关重要。

新加坡星展银行香港一位分析师也向《投资者网》强调：“房地产抢滩登陆赚大钱的年代已经结束，而近些年是大型房企的市场占有率不断提升，超千亿的那些已经占据了最好的城市和地段，而中小房企的压力无疑越来越大，不管是拿地、融资、人力储备以及公司精细化管理，中小房企都无法短时间超越。所以，当房地产步入后半场后，很少再听说像大发这样100多亿就提出未来五年3000亿，怎么可能呢？这种激进的目标值，并不是好事，很可能会给公司带来巨大负作用。而且，投资人也不相信你如何实现3000亿？能力在哪？每年能翻数倍吗？”

那么，大发地产是如何看待五年内3000亿实现路径，以及今年公司销售目标的完成？《投资者网》多次联系大发地产投资者关系部，并就相关问题发送到该部门邮箱，但一直未收到任何回复。