转战三四线 当代置业如何走出增收不增利困境？

3月12日，当代置业在香港举行的2018年业绩发布会上，董事局主席张雷公开表示，当代置业2019年的销售目标是360亿元。在拿地方面，2018年当代置业拿了22块地，总货值347亿元，2019年要获取的土地货值目标是400亿元。

增加拿地就必然需要资金的支持。2月21日，公司公告称，当代置业将额外发行一笔金额达2亿美元的绿色优先票据，票面利率15.5%，同时公告称，将与2019年1月发行的1.5亿美元票据合并发行，利率同为15.5%。4月18日，发行2021年到期的3亿美元的12.85厘优先票据。

值得注意的是，上述融资利率均达到12%以上。4月17日，公司发布公告称，公司存在未偿付2019年到期的6.875厘优先票据(ISIN：XS1494003624,通用编码：149400362）的交换要约，之后便随即发债3亿美元，如此进行“借新债换旧债”之举，当代置业的资金链紧张之势可见一斑。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对于当代置业来说，不排除因为融资成本高造成部分项目销售溢价空间不大的结果，在这在后期也会带来一系列相关问题。

受此影响，一些评级机构对当代置业的发展并不看好，国际评级机构惠誉将当代置业长期发行人评级由“B+”改为“B”；将当代置业高级无担保评级从“B+”下调至“B”。惠誉预期，当代置业未来三年在补充优质土地储备以保持增长方面仍面临压力。

?布局三四线 增收不增利

当代置业在2018年的业绩发布会上公开表示“公司在2018年的战略投资上以5+15+M投资布局深耕城市群以及重点城市，2018年新获取项目超过八成布局在战略锚定的5大城市群及15个省会或优质的二线城市。各能级城市新获取项目储备货值占比分配均衡，主要一线及二线城市达到57%。”

值得注意的是，与2018年的拿地策略不同的是，2019年当代置业拿地的目标锁定了三四线城市，据上海中原地产分析师卢文曦统计，截至4月25日，当代置业于2019年共拿地9宗，面积为26.07万平方米，成交金额为6亿元，这9块土地均分布在三四线城市。

公告显示，截至4月30日，当代置业共完成销售额77亿元，而距离2019年的销售目标360亿元仅完成了21.39%。

当代置业2018年以321.57亿元踩线完成320亿元的销售目标，营业收入和毛利率虽然都呈上涨趋势，但净利润却同比下降19.88%至6.62亿元，归属股东净利润同比下降25.7%至5.24亿元。这是自2014年以来净利润的首次下降。

“高周转”一直以来都是房企实现快速回笼资金的有效手段，当代置业执行的高周转模式为“6867810”，“即6个月开工，8个月开盘。当然，每一个市场受到的限制也是不一样的，我们去年有几个项目都实现了‘456法则’，即4个月开盘，5个月现金回流，6个月再投资。”当代置业在2018年业绩发布会上表示。

当代置业在销售去化率方面也存在着一些问题。据媒体报道，2018年10月，当代置业首进南京的第一个项目“当代万国府”涉嫌销控表数据造假，同时，当代置业旗下在全国各地的多个项目也都曾爆出“不良声音”。

对于上述情况，严跃进认为，2018年的当代置业营业收入等指标有所增加，和行情较好有关。从此类企业的发展来看，净利润等数据表现则相对较差，公司在2019年实现业绩扩张时需注意此类盈利数据。至于负债数据等，目前仍属于可容忍的状态，但也表现了一些尴尬。因为实际上很多开发商在2018年盈利等方面表现还是不错的，但对于当代置业来说，不排除是因为融资成本高以及项目销售的成本过高造成上述问题的发生。

面对国家房地产市场政策密集出台、行业融资环境持续收紧，在2018年初，当代置业就提出了“3年500亿”的目标。相对于2018年320亿元的销售目标，张雷于2019年提出的360亿元目标则稍显保守，但从前4个月的销售业绩77亿元来看，要实现360亿元的销售目标也是面临了诸多的不确定。

截至5月17日收盘，当代置业报1.19港元，总市值为33.21亿港元。