苏州楼市调控启示：“预期管理”思路凸显

诸葛找房数据研究中心的统计显示，今年4月，苏州二手房挂牌参考均价为27324元/平方米，环比上涨2.61%。自2018年10月起，苏州二手房挂牌价已连续7个月环比上涨，并且近期涨幅呈现扩大。其中，工业园区4月二手住宅挂牌价达到35908元/平方米，这也是其被实施了严厉限售政策重要原因。

在土地市场，今年1-4月，苏州住宅用地出让金622亿，同比上涨10.23%，但土地规划建筑面积减少了9.34%。苏州土地市场受关注度高，进入2019年多宗高单价、高溢价率土地成交，多个板块的“地王”纪录被刷新。

土地市场仍有上涨动力

苏州楼市的升温，被视为热点一二线楼市变化的缩影。

由于各地棚改规模普遍下降，今年以来，三四线楼市后续增长乏力。但在调控压力下沉寂多年的一二线城市，出现一定的升温迹象。市场人士普遍认为，这轮升温由人才落户新政、宽松信贷政策，以及季节因素等所带动。

比如，4月份深圳新房成交2704套，同比增长4成；二手房成交量重返8000套之上，创16个月以来的新高。

同时，由于房地产企业开始向一二线城市收缩，导致这些城市的土地市场也遭遇争抢。根据中原地产的统计，截至5月9日，45个城市卖地年内超过百亿。其中二线城市土地交易规模偏大，最高的杭州卖地947亿。另有12个城市卖地超过300亿，苏州、武汉、天津、福州等成为交易热点区域。

这轮市场升温，是否意味着一轮新行情的开始？

上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进认为，在经历了2017和2018两个“大年”之后，此轮住宅市场升温幅度并不明显，“小阳春”成色不足，且能否延续尚存一定的不确定性。虽然当前市场有一定的恐慌性需求存在，但比例尚小，总体预期较为稳定。

相比之下，土地市场的动力较为充足。北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道表示，现阶段企业手中的资金总体充裕，但土地资源不足，未来对土地的争抢还会持续一段时间。

预期管理思路凸显

在地方政府出台调控新政的同时，监管层和有关部委也持续就房地产市场进行表态。

4月19日，中共中央政治局召开会议，分析研究经济形势，部署经济工作。在谈到房地产工作时，会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。

同日，住建部会同国务院发展研究中心对2019年第一季度房地产市场运行情况开展了专题调研。调研指出，部分热点城市住宅销售回暖、土地市场热度回升，需引起高度关注。按照稳妥实施房地产长效机制方案确定的月度分析、季度评价、年度考核的要求，住建部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。

此前，自然资源部制定实施了本年度住宅用地分类调控目标，住宅消化周期在36个月以上的城市，应停止供地；去化周期在12-6个月的，以及6个月以下的，要增加，甚至显著增加供地。

5月6日，国家发改委规划司司长陈亚军指出，放宽落户不等于放松对房地产的调控。不管户籍制度怎么改，“房住不炒”这个定位是必须坚持、不能动摇的。

严跃进认为，这些表态在维持楼市调控政策连续性和稳定性的同时，也体现出“提前干预”的预期管理思路。这也是本轮楼市调控的一个重要特征。

他认为，预期管理对房地产调控而言至关重要。在市场出现异动端倪时就提前介入，可以很好地避免预期失控，防止恐慌性需求的蔓延，有利于维持市场稳定运行。

诸葛找房指出，苏州的调控政策代表了当下同类型城市的政策取向，楼市、地市过热调控加码政策就会出台。最近一二线城市都有明显的市场活跃现象，后续调控政策加码的可能依然存在。