15年城中村蔡屋围漫长旧改路 京基集团风险倍增

由于京基自身资金链以及旧改持续拉锯，一直到2013年8月，蔡屋围城市更新统筹片区被正式立项并纳入深圳市年度更新计划，更新方向拟为商业、文化、居住等功能。

2004年至今，拆迁工作一直进展缓慢的蔡屋围城市更新统筹片区，京基仅拿下了非常小面积的京基100大厦及其紧挨着的Kkmail，整个蔡屋围城中村改造始终难啃。不过，最近的蔡屋围城中村热闹了起来。《投资者网》日前从清庆新村临街路口看到，悬挂巨大的红色横幅动员拆迁宣传口号是近日才挂上去的。

毫不夸张地说，蔡屋围城市更新统筹片区，是罗湖区乃至于深圳市目前最重要的旧改项目之一，它独一无二的优越位置更是其他旧改片区无法比拟。

蔡屋围5月上旬的签约工作是否理想？《投资者网》走访清庆新村多家商贩与部分业主发现，该城中村目前仍然没有太大实际进展。

一位在清庆新村做多年餐饮生意的王先生告诉《投资者网》：“这里的业主，大多数已经不在此居住了，只有很少在这里，拆迁已经是老生常谈，没有进展的原因主要是补偿问题。虽然现在村里挂了不少横幅，但没有多少人相信会短时间谈下来，至少我们的租期到年底，业主最近也没有给消息。所以并不担心。”?

“这片区域如果想签约，至少要到年底或明年了，据我们所知道，开发商甚至很多时候都找不到业主本人，有很多在国外。怎么可能那么快呢。”一位自称是清庆新村的业主黄女士告诉《投资者网》。

一公里3个摩天楼? 200亿怎么解决？

深圳业内房地产资深人士估算，如果京基想迅速完成蔡屋围拆迁工作，以七八个小片区的城中村改造市场价计算，至少要数十亿到100亿左右的资金投入。“地段好，成本高，京基从最早获得开发到现在，数年下来，拆迁成本至少翻了几倍。”

针对蔡屋围城市更新项目推动情况以及京基集团目前现金流等情况，《投资者网》多次联系京基集团董事长陈华以及总裁周磊，截至5月9日下午18点，京基集团品牌部相关负责人并没有就此予以回复。

值得一提的是，急需要资金输血完成旧改的京基，在蔡屋围这片土地上还拥有着更大的野心。2018年8月，蔡屋围片区被定位为罗湖金融、商贸、文化核心区。按照相关部门的批复，统筹片区晶都酒店地块和寰宇大厦地块将分别建超过690米和630米的摩天大楼，开发商仍然是京基集团。

两栋超过600米的摩天大楼，如果未来建成，将刷新深圳乃至于全球摩天楼的现状。因为，倘若这两栋完成，这意味着在一公里的范围内，京基集团将拥有三栋摩天楼，另一栋是目前的罗湖地标京基100（441.88米）。

一位香港摩根大通分析师告诉《投资者网》：“近两年国内房地产市场正在调整，未来还将面临更大调整，而深圳写字楼市场已经饱和或者说存在一定过剩，开发商普遍又在去杠杆，开源节流和转型，所以很难看到开发商选择这个时候去做摩天楼，这背后关键因素可能还是跟政府规划有关。

该分析师指出，别说两座摩天楼，就一座的话也会导致开发商资金流存在压力很大，单纯100%自己开发，难度非常大。而且，从建成到租售比之间，至少存在5-7年的资金净投入。钱怎么解决？”

根据公开信息查询，以441.88米的京基100建筑周期来看，开工时间是2007年11月23日，封顶时间是2011年4月23日，建筑造价为50亿元人民币。

以此为例，京基要想打造两座摩天楼的成本，至少要100亿元，如果算上蔡屋围片区的整体拆迁补偿，京基所需要的资金量至少要150-200亿元。

收购阳光股份疑点重重

由于没有上市，外界并不清楚京基集团2018年真实的营收和销售额数据。而有一个值得观察的窗口是：京基近两年在资本市场上不断热舞。

2018年9月，京基成功要约收购了康达尔，康达尔成为京基控股的上市公司。今年3月份，阳光股份对外发布消息称，欲29.12%股份转让给京基，然而，该笔交易显然并不顺畅。

深交所其后发函要求，阳光股份需要补充说明筹划转让阳光股份股权的原因，具体筹划日程表，是否就京基集团的财务状况、收购资金来源、收购意图进行背景调查，要求提供相关证明文件，并据此分析本次股权转让的真实性、可行性。

果不其然，随着监管部门的关注，这起收购随之暂停。阳光股份4月9日宣布，公司股东与京基集团的股权交割因涉及外汇风险而暂停交易。

阳光股份表示，京基集则认为相关外汇风险不应由其承担。截至2019年4月1日，双方并未就该等分歧达成一致，故未能按照原定计划于2019年4月1日签署股份转让协议。

“这起收购，显然疑点重重，谈了这么久，价格上竟然会因为外汇风险承担问题而谈不拢，很难想象这样的借口与理由可以说得通。”一位不具具名的证券行业律师告诉《投资者网》。

不断在资本市场上有所动作的京基集团，到底现金流情况如何，控股上市公司又是何打算？是否能为正在进行中的旧改项目输血？《投资者网》将持续关注。