城乡融合发展土地新政出台 1亿亩宅基地开入市口子

按照《意见》，在符合规划、用途管制和尊重农民意愿前提下，允许县级政府优化村庄用地布局，有效利用乡村零星分散存量建设用地，允许农村集体经营性建设用地入市或异地调整入市；允许村集体在农民自愿前提下，依法把有偿收回的闲置宅基地转变为集体经营性建设用地入市；允许推动城中村、城边村、村级工业园等可连片开发区域土地依法合规整治入市。

“农村集体经营性建设用地入市，对盘活用好农村资源资产，进而促进城乡融合发展，非常重要。”杜兆勇说。

城里人不可买宅基地

“城里人到农村买宅基地的口子不能开。”发改委规划司城乡融合发展处处长刘春雨指出，要严格守住土地所有制的性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损。“要以维护农民的基本权益为底线，绝不能代替农民作主。”刘春雨说。

事实上，中国农村宅基地是特别复杂的，主要体现“房地”分离。城市土地按照商业用地或是工业用地等不同用途，划定使用年限，而农村宅基地没有产权年限，农村宅基地所有权是村集体的，上面的房子是农民的，私有的。这就是“城乡土地二元结构”导致的结果。

《意见》为此给出解决之道，允许村集体在农民自愿的前提下，依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市。

与此相关的还有，自然资源部部长陆昊作关于土地管理法、城市房地产管理法修正案草案的说明时说过，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。

此次《意见》明确规定，可以通过“合法承租”的形式，在释放城市消费过剩需求的同时，消化了大量闲置农村宅基地。

“允许租用农村小院，放活了宅基地和农民房屋使用权。”但记者采访了解到，农民想要出租的闲置农宅，必须满足是建在宅基地上的条件，而是在农用地上改造后作为民宿或别墅大院，否则就会沦为必须拆除的大棚房了。

在此情况之下，从宅基地申请、宅基地使用权的利用和宅基地退出等多个方面，都有了“放活一些”的政策突破。

这会带来多大影响？根据有关方面的测算，2013年全国的集体经营性建设用地的面积约为4200万亩。中国社科院农村所在《中国农村发展报告（2018）》中指出，农民空置的宅基地可以用于整治的有1亿亩左右。可见，市场的潜力十巨大。

当然，这并不意味着1亿亩闲置宅基地都可以转化入市，所以，农村宅基地地入市规模造成多大影响，还难以估计。

据此，此次《意见》出台的根本原因就是，城乡要素流动不顺畅、公共资源配置不合理等问题依然突出，影响城乡融合发展的体制机制障碍尚未根本消除。

“农村闲置宅基地至少有集体经营性建设用地两倍以上的规模，量很大，开发潜力也很大。”杜兆勇说，城乡应该互相融合，大力为农村、农民松绑，让城里资源尤其是资本、智力进入农村，彻底改变城乡二元结构，确立农民的市场主体地位，尊重农民意愿，保障农民的土地权利，这还是解除房地产市场风险的根本之策。