“抢收”与“抢种”：房地产企业的春季奔忙

恒大前4月实现销售1779亿元，同比下滑了16.2%。融创实现1189亿的销售额，增长11%。

第二梯队房企的表现相对平稳，但部分企业也表现出较好的增长势头。金地、旭辉、世茂前4月的销售规模均超过500亿，同比增幅超过三成。其中，旭辉、世茂在前4月的销售均价高于去年水平。

“一线房企减速、二线房企赶超”的现象从去年下半年就已出现。中原地产首席分析师张大伟认为，规模效应仍是当前市场的主旋律，尤其在市场下行期，通常是企业“弯道超车”的时机。

前4月大中型房企业绩普涨，除了整体市场交易规模处于高位外，还因为房企在2019年的销售目标仍然不低，且将业绩重心放在了上半年。王鹏向21世纪经济报道记者表示，鉴于市场下行的现状，集团要求上半年尽快出货，就其所在的福建区域而言，最好上半年完成年度销售目标的一半以上。

但也有部分房企出现销售乏力的情况，绿城、金茂、荣盛等企业在前4月的销售规模均低于去年同期。

分析人士认为，楼市调控政策持续深入，棚户区改造规模缩水，以及4月小阳春“爽约”，说明今年房地产市场反弹的动力不足。预计未来房企会继续“抢收”市场，但由于市场大势不甚乐观，企业全年交易规模很难有大幅攀升。

补库存动力仍足

土地市场同样不平静。在去年末融资闸门开启后，资金充裕的房企拿地的积极性明显提高，3月以来，土地交易热度明显上升，高溢价、高单价地块频繁出现。

根据中原地产的统计，截至5月9日，45个城市卖地年内超过百亿。其中二线城市土地交易规模偏大，最高的杭州卖地947亿。另有12个城市卖地超过300亿，其中苏州、武汉、天津、福州等成为交易热点区域。

在部分城市，“马拉松式”的土地拍卖再度出现。5月9日，江苏徐州出让一宗位于东湖新城的住宅用地，总出让面积127亩。经竞价11小时后，由华润以总价9.13亿元摘得地块，楼面价4478元/平方米，溢价104.73%。

在这轮土地“牛市”中，二线房企同样是表现最活跃的一批。张大伟认为，这同样是规模效应的结果。“特别是从500亿冲刺1000亿、1000亿冲刺2000亿的第二梯队房企，成为了抢地的主流企业。”

事实上，在严厉的土地供应政策下，今年热点城市的供地规模上涨并不明显。

根据自然资源部的要求，消化周期在36个月以上的，应停止供地；36至18个月的，要适当减少供地；18至12个月的，维持供地持平水平；12至6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。

易居克而瑞认为，结合各城市实际消化周期来看，大多数城市的供地计划还是相对保守，或是和主管部门要求相符、或是略低一档，仅有大连、厦门等少数城市存在供地计划“超标”的现象。

导致企业拿地积极性增加的原因，一方面在于融资闸门开启后，房企资金较为充裕，另一方面则是在连年高销售之后，房企的库存规模和去化周期都有所下降。

易居克而瑞指出，2018年百强企业总土储平均去化周期为3.9年，相较2017年末的4.6年有明显下降。其中，销售TOP30企业的去化周期均已降至4年以内，去化最快的TOP11-20梯队，仅为3.7年。“3到5年的去化周期，是房企的正常库存水平，但对于有意实现规模赶超的企业来说，这一规模还不够。”上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示，但随着大中型房企的发力，小型企业的拿地难度将会加大，并进一步加剧行业的分化。

华泰证券指出，2018年融资难度的增大以及下半年去化率的回落，导致房企的扩张意愿普遍有所下降。到2019年第一季度，龙头房企和中型房企的拿地强度明显上升，说明投资意愿增强。克而瑞也认为，按照“前松后紧”的惯有节奏，多数二线城市将在二季度迎来一波供地高峰，预计未来土地市场会出现供需两旺的情况。