“我的房子挂了半个月了都没人来看。”5月8日，北京市大兴区业主于先生苦恼地对21世纪经济报道记者表示。中介告诉于先生，目前该区域租房市场现状是“房源多，愁客户”。这对于持续上涨多年且常常火爆的北京租房市场而言，是罕见的现象。
北京租房市场无论是成交还是租金通常呈现上涨趋势，即便偶有下跌也属季节性因素。不过，这次于先生遇到的情况可能不是个案。为了了解北京租房市场真实现状，21世纪经济报道记者调研了30家房产中介。此次调查采取电话采访的形式，分别随机选择每个区的链家、我爱我家、中原地产、麦田地产以及安居客。调研结果发现，北京租房市场整体稳中带降。受相关政策和事件影响，北京大部分区域租赁价格都在下降，降幅在100-1000元/月不等，出租房交易速度有所减慢。
考虑到租房市场可能也受到季节性因素影响，我们还对比了同期的其他城市。诸葛找房选取北上广深杭蓉这六个综合实力强的“年轻人逐梦之地”，也是流动人口众多租赁市场发展快体量大的代表城市来一探究竟。
从租房成交量上来看，春节后各城市3月的租房成交环比2月都有明显的提升。一线城市中，北京3月成交量环比上涨8.70%，若刨除2月春节几天假期来看，3月的租房成交并未出现预期中的提升，市场表现相对平稳。而广州、深圳3月租房成交量均上涨5成以上，市场小高峰明显。珠三角区域人才吸附能力增强，租房成交量修复。
北京租房市场遇冷
春节过后，多地租房市场季节性回暖迹象明显，但北京等热点城市租房市场在节后出现租金下降的消息也备受关注。北京流动人口基数大、租房需求旺盛，租房市场一直看涨。不过今年春节后租房小高峰，北京租房市场却未有大幅涨租现象，一些地区甚至出现房屋租不出去的窘境。
从季节角度来看，3、4月份当属租赁市场的旺季。诸葛找房分析，一方面2月本身自然日少，另一方面在租赁市场周期中，春节后往往有一波租房小高峰。节后，大部分人回归工作岗位，大多数一二线城市如期迎来租房小高峰。但诸葛找房却发现，北京等城市却并未出现如期中的租房小高峰。
他们发现，租房市场相比住宅市场对季节周期反应更快。热点城市租房市场在2018年底传统租赁淡季表现冷淡，成交均价持续下跌。春节假期过后，2月的后两周即开始快速恢复，2月份整体上前冷后热，导致2月租房成交均价并未出现大幅上涨或下跌。3月一部分城市延续节后的租房热度，而北京、上海、杭州等城市则快速冷静下来，恢复正常成交节奏，3月份整体租房成交价格出现小幅回落。
21世纪经济报道记者调研的30家房产中介也证实了这一现状。从调研结果来看，核心区域的房产中介都反映租金相对稳定，但望京、丰台、通州、顺义、大兴、昌平等区域房产经纪人均反映房租呈现下降，降幅从几百到上千不等。尤其是于先生所在的大兴区，我爱我家润星家园店的李先生表示，该区域一居室房租降幅约在300元/月，现在租房市场不怎么景气：房子多，客户少，需求量不多。他举了一个例子，现在一位租客可以匹配到3~4套房源，而之前是3~4位租客才能匹配到1套房源；昌平区三家房产中介公司均表示该区域租房房价有所下降，降幅区间在100-300元/月，均表示来北京的人少，离开北京的人较多，所以租房需求没有像去年那么多，房源比较充裕。
来自云房数据中心的数据显示，和2018年同期相比，2019年平均租金走低的站点显著增多，仅30个站点租金走势由跌转涨，而由涨转降的站点则高达81个。其中，房山、大兴、通州、昌平等远郊区的偏远站点，价格下调幅度明显。房山线良乡大学城平均租金几乎腰斩，大兴线的义和庄站和6号线的物资学院路站，租金降幅也都超过了三分之一。
他们离开了北京
“先后租我房子的三家租客：第一家是从事教育培训的小老板，第二家是搞装修承包的，第三家貌似是浙江人，做批发的。他们现在都离开了北京。”于先生对21世纪经济报道记者说。实际上，于先生也在十年前离开北京，转战杭州。
诸葛找房的报告称，整体来看，3月以杭州、成都为代表的热点二线城市的租房成交量上涨程度明显高于一线城市。杭州、成都3月租房成交量上涨近8成。完善的城市建设、丰富的就业机会加之人才政策的倾斜，使得二线城市的人才吸引力加速提升，春节后恐怕也有一些“逃离北上广”的人群选择在二线城市开始新的工作、生活。
21世纪经济报道记者针对30位房产经纪人的调研中发现，针对北京租金市场遇冷，他们普遍反映有三个原因：第一，去年像自如、蛋壳、相寓等长租公寓机构抬价抢房，导致租房价钱虚高，租房市场冷淡，但后期资本运作失败后租金又重回正常水平；第二，近年来政府着重排查地下室房等一系列不合规租房市场，导致租房成本增高；第三，北京市疏解人口相关政策使得外地人口流失较多。根据我爱我家地坛北里店的店员介绍，从询问房源的人数减少来看，北京整体人口数量在下降。
根据北京市官网公布的统计数据，2018年末全市常住人口2154.2万人，比上年末减少16.5万人。其中，常住外来人口764.6万人，比上年年末减少29.7万人，占常住人口的比重为35.5%，与2017年年末相比，下降了1.1%。这是1997年以来的常住人口第二次下降，也是自2017年以来连续两年下降，人口呈负增长趋势。这也符合“十三五”规划中北京非首都功能疏解带动人口调控政策。
当然，疏解人口的同时，国家大力鼓励租赁市场发展也对市场化租金产生影响。北京市主要聚焦符合条件人才的住房职住平衡，按照“租购并举，以租为主；产城融合、职住平衡”原则，以配租公共租赁住房为主，配售共有产权住房为辅，在就业创业人才聚集区域，筹集房源就近解决人才居住生活需求”。截至2018年6月，北京已经在12个城区公布了44个地块的集体土地租赁住房项目，总体供地达到431.49公顷。目前推出的44个项目中，位于六环内的项目有31个，六环外的项目13个，分别位于房山、顺义、延庆、门头沟、平谷、怀柔六个区。公租房主要针对的是中低端小区的公租，面向人群也大多是中低收入人群，而所建设的区域也大部分在离市区较远的区域，满足了相关人群的住房需求。
58安居客房产研究院首席分析师张波表示，常住人口的变动对租赁市场的影响是潜移默化的，北京常住人口的变化趋势除了总量变化之外，更值得关注的是结构性变化，即未来将会有更多“高精尖”人才流入，而普通人才则会向二线城市转移，同时中低收入人群的比例变化则并不明显。因此未来针对于中高档次的租赁需求会呈现缓慢增长，而中低收入人群的租赁需求变化则并不明显。
作者：祁三连 实习生 牟佳怡
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