A股房企业绩冰与火：亏损中小房企数量翻倍

不难发现，巨头如碧桂园、万科、恒大等，对于后续规模上的增长并没有给出积极的姿态。

万科2019年的回款额定在了6000亿元，少于去年的6300元销售目标；碧桂园甚至并没有公开给出今年的销售目标，关键词则是“提质控速”；恒大对于今年的销售目标增幅也降低了近2%。

可以确定的一点是，高杠杆经营、高增长模式注定不可持续。按照不完全的统计，绝大部分规模房企2019年的业绩目标增长率与2018年业绩同比增幅相比都较低。

克而瑞分析人士指出，预计2019年房地产企业业绩规模的增长主要依靠供货增长来实现。预计今年整体的预期去化率与2018年60%上下的水平基本持平，与2017年相比较低。

净利润下降

房企的净利润情况已经出现了明显的分化。

时代周报记者根据Wind房地产行业分类的数据统计发现，A股沪深市146家房企中有60家出现了净利润的下降，占据总数量的41%。

自2016年开始，净利润为负的房企数量呈现上升，从原先的13家、11家到25家，翻了近一倍。

当中不少为中小型房企，例如海航创新（600555.SH）、中房股份（600890.SH）、大港股份（002077.SZ）、嘉凯城（000918.SZ）和*ST华业（600240.SH）等。

大型房企依旧是净利润的大头，像万科（000002SZ）、保利（600048.SZ）、招商蛇口（001979.SZ）和绿地控股（600606.SH）四家房企，在过去三年里连续处于净利润的前四位。

不过，净利润的第一位和末位之间的差距正在加大，例如万科2018年净利润（合并报表）为492亿元，排在末尾的*ST华业为-64.67亿元，两者相差近550亿元。而2017年万科和排在末尾的宁波富达（600724.SH）之间相差仅为380亿元。

限价和市场下行成为影响房企业绩的关键因素。比如，万科在年度报告中对2018年项目做了23.1亿元的存货跌价准备，同比增长43.4%。这影响税后净利润7.8亿元，影响归属于母公司股东的净利润6亿元。

“利润下降是必然趋势。”苏宁金融研究院特约研究员江瀚分析认为，在放诸不炒的总基调下，市场的下行压力明显，房企盈利空间受到挤压。

现金为王

现金为王，正在被房企们放至重要的位置。

在2018年万科的业绩会上，公司首席财务官孙嘉就表示，万科的运营模式是现金为王，现金流为基础的管理模式，公司自始至终希望保持稳健的负债水平。

据时代周报记者了解，不少房企在今年开年之后就开始制定并实施了各类以现金流为基础目标导向的销售计划。“小步快跑”的推盘策略往往是不少中小型房企的选择。

市场去化则是另外一层的考量。尽管春节之后一二线城市的销售有所起色，但大部分三四线城市仍然延续低迷的销售态势，销售去化率比预期偏低。

克而瑞地产研究中心公布的数据显示，尽管3月市场整体表现比前两月明显好转，但百强房企一季度的整体销售规模仍有1%左右的下滑。

事实上，房企比任何时候都更需要钱。对发债端的依赖在今年以来得到了爆发。

克而瑞数据显示，今年3月，85家典型房企的融资总额为1204.7亿元，环比上升18.5%，同比增长13.7%。

另据中金公司统计的数据，2019年一季度，中资地产美元债总发行量达269亿美元，占总体发行量的53%，相当于2018年全年中资地产美元债的56.99%。结合中信建投的研报来看，2019年中资房地产美元债的到期规模为225.8亿美元。

这就意味着，2019年第一季度的中资房地产美元融资规模，已大大超过所需偿还的数额。

不过，一季度的境外融资成本尚较低。时代周报记者统计发现，目前主流房企的境外融资成本在6%?8%之间，远比2018年动则8%以上的成本要低得多。

“在大量短债即将到期的情况下，许多房企发债的主要目的都是借新还旧。不过，发债的规模越大，意味着日后偿还的规模也越大。”不具名金融人士对时代周报记者分析表示，“一旦出现融资端的收紧，会有一定的风险。”