北京楼市火了:3月二手房卖1.6万套 创10个月来新高

开发商抢收回款

节后北京最令业界关注的消息当属某闽系上市房企打折促销。该主打高端产品的闽系房企自去年起就身陷资金链紧绷传言，大量高管集中离职，本次让利也被业内解读为抢收回款。

中国证券报记者了解到，该系房企目前在北京主推的多个叠拼洋房项目，降价幅度在数百万元到1000万元不等。同时，为了促进销售，该房企更是发动广大二手房中介进行销售，佣金比例高达5%，这吸引了大量中介“卖力”推销客户。

“每当在内部喜报中看到有同事顺利带看签约，大家都羡慕不已。这些项目总价都在1000万以上，按照一单合同销售金额5%的提成计算，一单收入至少在数十万。”一位地产中介对中国证券报记者表示。

除了别墅、洋房项目促销，北京新房市场自去年也出现了限竞房供应量井喷的现象。由于这些项目大多集中拿预售证和集中推盘，项目大多集中于某些区域，因此竞争激烈，个别地区甚至出现踩踏导致去化率极低。

中原地产研究中心统计数据显示，3月北京供应新建商品房住宅3707套，库存积压也持续上升，目前库存已经达到了6.88万套，这也是房地产调控2年多来的最高点。预计2019年入市的限价房有望超过6万套。

中原地产研究中心统计数据显示，截至4月1日，北京合计入市限竞房45个项目，66期预售证，提供商品房住宅限竞房30146套，只网签了7631套，按照面积计算网签比例，80.3万平米，只签约了22.2%。整体看，所有项目入市的实际销售的平均签约数量也不足40%。

激烈竞争下，房企只有两个出路，一是价廉，二是提升性价比。

某央企房企位于西南四环张仪村附近的某项目近期销售火爆，其一期项目约500套住宅一日宣布售罄。尽管大多数房企首日售罄都有“掺水”的成分，不过记者了解到，该盘均价在5.4万元左右，较周边新建商品房单价低了1万元左右，因此受到热捧。不少购房者已经在关注其二期何时开盘。

另一家央企房企位于马泉营的项目也受到关注，主要是由于其房型设计能够大多数家庭的长期居住需求。该项目的户型图显示，其139平米的“3+1”三居洋房南北通透，三间卧室和客厅均朝南。一般来说，三室两厅两卫的房型是能够满足大多数三代或者是二胎家庭的改善需求。而在北京市场上，不少三室两厅两卫的房屋建筑面积都在140平米以上，而140平米恰好是普通房屋和非普通房屋的分界线，一旦进入到“非普”，房屋可贷金额和交易税费都会大幅升高，因此导致这类房源流动性较差。而前述项目紧凑实用的房型设计也吸引了不少购房者。

结构性回暖

多位地产行业人士表示，近期北京、深圳等地出现的楼市成交量明显放大可以理解为市场的结构性回暖，而非全面回暖。结构性回暖的一个特征就是目前房屋价格仍有不少商议空间。

“目前除了顶级热门学区的小户型房屋外，绝大多数房子价格都可以谈。业主适当降价有助于房屋成交，毕竟大多数买家也都是穷尽资金买房购买力有限，我们也积极鼓励业主降价成交。我们对今年市场较为看好，但回到2017年的市场高点是不大可能的。”链家某门店资深店长对中国证券报（ID：xhszzb）记者表示。

以北京金宝街附近对口的名校史家胡同小学的次新回迁小区两居户型来看，近期成交价格与业主的报价差距大约在10-20万左右，这显示出，市场购买力有限，价格仍需做出一定让步方可成交。

中原地产首席分析师张大伟表示，近期市场这一波上涨目前看仍较为平稳，主要原因是前期超跌后的反弹。特别是北京在过去接近2年的调控周期内，房价明显下调，成交量跌幅过半。市场积压了很多需求，这些需求会逐步释放。此外，3月初市场短期炒作北京市国管公积金政策收紧，也使得部分观望需求加快入市。但市场再涨到2017年3.17调控政策之前高位的可能性不存在。

张大伟表示，核心还是看信贷政策的宽松程度，最典型的指标是限购标准、认房又认贷的标准是否会变化，这些政策不变市场波动不会大。

“对于北京楼市来说，严格的信贷政策叠加限竞房的库存高位，市场不会出现太明显的反弹。但经过10个月的价格调整，目前二手房和部分新建商品房的价格对于怕踏空的购房者来说，入市的积极性在提高。”张大伟表示。

华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康近日在博鳌论坛上表示，楼市“930”新政把市场的很多因素都压死了，也误伤了很多刚需购房者。楼市小阳春现象是一个区域现象。这个现象并不明显。从整体来看，房地产市场依然冰火两重天，这种差异还是非常明显的。“930”新政没有调整之前，大家不要对像模像样的“小阳春”抱有希望。