土地市场又热了？ 小心拿了高价地 后面卖不出去

克而瑞分析称，广州本次土拍的几宗商住地成交价格都不低，而且一改去年低溢价成交的颓势，每宗地块都经历了激烈的角逐，显示土拍市场热度回升。

多家房企表示，在粤港澳大湾区规划发布后，广州作为粤港澳大湾区重点城市，供求关系健康，市场潜力巨大，更受青睐。

除了广州，其他一二线城市土拍也出现回暖。3月22日，厦门两块商住地迎来今年首拍，吸引包括世茂、融创、龙湖、保利等22家房企参拍，最高溢价率达45.6%；3月27日，天津一天出让6宗宅地，土地成交金额达52.7亿。

克而瑞统计，一季度北京土地成交共揽金583.5亿元，溢价率达40%。合肥、重庆、杭州的土地溢价率分别为86%、22%和32%。

另据中指数据，一季度宅地地价同比止跌转涨，热点一二线城市回温明显。300个城市宅地均价为4179元/平方米，同比上涨4.9%，较去年四季度上涨17.0%；平均溢价率为14.6%，较去年四季度提升8.1个百分点。

今年以来，宅地流拍占比也逐月下降，其中3月流拍占比下降至1.8%，为2018年以来单月最低水平。

21世纪经济报道调查显示，拍地热潮集中于一二线，三四线较为冷清。中指数据显示，20家品牌房企一季度在二线城市拿地金额占比过半，为59.0%；一线城市拿地金额占比升至19.6%，三四线城市拿地热度明显下降。

易居智库研究中心总监严跃进认为，一二线和三四线土拍出现分化，是调控节奏影响的，“一二线早就开始降温，开始复苏的时间也比三四线早”。

中指院则指出，一二线城市基于更好的基本面以及对各类资源的强吸引力，短期内将保持一定热度，但三四线城市降温态势已现。

当前，一二线城市的卖地窗口还在敞开，4月热度还将延续。本月广州还有9宗地即将出让，涵盖增城、花都、黄埔三地；苏州将于4月24日集中出让7块地，其中狮山板块起拍楼面地价高达2万元／平方米。

高价地风险

严跃进分析，当前土地市场回暖与融资、销售环境改善有关，企业的资金面在改善，过去资金压得紧，现在不少房企发债成功，手里资金充裕了。

一部分房企乐观抢地，但热度直升的土地市场，并非所有房企乐见。

一家手头资金宽裕、打算重仓一二线的大型房企投资部人士表示，公司本来想趁市场调整、地价下行多买点地的，结果现在地价“下不去了”。

地方希望高价卖地、房企想要低价拿地形成了悖论，尤其是在过去三年拿的高价地还未消化、重点城市限价仍然严厉的背景下，面对这个局部回暖的小阳春，不少房企还是选择谨慎应对。

在3月底的业绩会上，多家大型房企表达了对土地市场的担忧。融创中国董事会主席孙宏斌说，“最近的土地市场很多城市都偏热，溢价率都比较高。我们对2019年市场的判断是售价大幅上涨的可能性很小。我们在拿地上一直都没有具体目标，今年拿地会非常小心”。

中海地产主席颜建国表示会适当买地，但不确定是否加大力度。“公司要持续稳定发展，新买地的货值也一定要超过当年销售，这是个底线。至于到底买多少，还要看市场和财务状况。”

龙湖集团CEO邵明晓也表示，今年拿地会量入为出，保持净负债率全年在50%—60%之间。

中指数据可见，大型房企在拿地上并不积极。2019年一季度，20家品牌房企累计拿地5407万平方米，同比下降40.2%；累计拿地金额为2591亿元，同比下降35.3%。

严跃进提醒，土地市场突现热潮要警惕两大风险，“一是如果高地价超过限价，项目就会被套，二是企业要注意在拿地后可能会面临较大的资金压力”。

中指认为，今年房企融资环境仍然偏紧，且今年房企已进入偿债高峰期，资金压力较大，并不能支撑土地市场的持续高涨；且一二线和三四线严重分化，全国土地市场全面回温的可能性不大。