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保利置业上海再抢地 铆足干劲冲“千亿”

发布时间:2023/7/14 18:14:00
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年初至今,保利置业已经豪掷近百亿元在土地市场补货。

中房报记者 付珊珊 上海报道

保利置业集团有限公司(以下简称“保利置业”,0119.HK)又在上海抢地了。

继今年4月20日在上海第一批集中供地中,与建发组成联合体以70.26亿元摘得上海青浦盈浦街道地块后,7月11日,在上海第二批次宅地出让中,保利置业又以22.73亿元独立拿下杨浦平凉地块。

这块地是本轮上海宅地出让中唯一一宗内环内地块,热门程度可见一斑。从拍地现场情况来看,这宗地共吸引了13家房企进行角逐,包括招商蛇口、中铁置业、保利置业、金融街、越秀、中海、华发、国贸、建发、华润、金隅、安联联合体以及象屿联合体。

与以往不同的是,上海在今年第一批集中供地结束后调整了竞拍规则,采用“竞地价+摇号”方式:当竞价低于最高限价时,根据“价高者得”原则确定竞得人;当竞价达到封顶价(溢价率10%)后,将通过摇号决出竞得人,而不再采取此前一次书面报价的方式。

杨浦平凉地块最终也进入现场竞价环节,经过37轮报价后达到封顶价,进行摇号。在十三分之一的概率下,保利置业成为了那个幸运儿。

实际上,保利置业不仅频频现身上海土地市场,今年6月14日,广州宅地出让中,保利置业还以摇号的方式斩获番禺客运站北侧地块,成交价为10.38亿元,成交楼面价20268元/平方米。

根据中指院统计数据显示,今年上半年,保利置业的权益拿地额为73亿元,排在行业第19位。加上此次在上海拿地,年初至今,保利置业已经豪掷近百亿元补货。

“最近两年,保利置业明显加快了拿地速度,尤其是在一线城市加大了布局力度。”一位长期跟踪上海房地产市场的研究员表示,保利置业也是央企背景,有实力支撑其在市场不景气的情况下逆势扩张,现在行情普遍不好,向核心一二线城市聚集也是当下房企的共识。

同业竞争问题难解

相比保利发展,保利置业的知名度较小,二者经常被业内混淆。

实际上,保利置业和保利发展均是保利集团的下属企业。保利置业是保利集团地产主业的重要柱石、资本市场重要平台、海外布局重要窗口,其主要业务分为境内外高端房地产开发、城市综合投资运营、品质酒店及物业管理、综合金融服务四大板块。

从股权结构看,保利置业的控股股东为保利(香港)控股有限公司,公司实际控制人为保利集团,最终实际控制人为国务院国资委。

正因如此,保利置业和保利发展长期存在同业竞争问题。在上述研究员看来,二者布局区域有重合,产品上也看不出明显差异。

根据公开报道统计,保利置业和保利发展布局重合的城市超过10个,既有北京、上海、广州、深圳这样的一线城市,也有像苏州、杭州、宁波、武汉、济南等二线城市。

为了解决同业竞争问题,在2017年底,保利发展通过间接收购保利置业约20%的股份完成了二者的重组,当时两家公司约定在发展区域上进行划分,内地新增的项目由保利发展开发,港澳地区则以保利置业为主导。但目前看来,双方并未履行该约定。

保利发展曾在回复交易所关于同业竞争的问询中表示,从房地产行业内竞争的特殊性,以及房地产产品本身的特殊属性等方面而言,双方之间并不存在实质性的同业竞争,保利置业的业务发展不会对保利发展的利益造成实质性的损害。

话虽如此,但内部竞争也依然存在。例如在上海土地市场,因为有关联企业不能同时拿地的规定,因此同一地块的竞拍中,保利发展和保利置业只能出现一个,但若双方都同时看中了一块地,谁来参拍?上述研究人士戏称:“可能需要跟拍地规则一样来摇号了。”

冲击千亿规模

众所周知,保利发展总部位于广州,而保利置业的总部却是位于上海。

虽然最近两年保利置业频繁在上海拿地,但实际上,以前保利置业的重仓之地在西南区域。

根据保利置业年报显示,2017年,其在西南地区城市合计土地储备约1034万平方米,占其总土地储备约51.1%。但在保利置业的销售额中,西南区域只贡献了不足30%的业绩。

面对这样的情况,保利置业也作出了一个重要决定:调仓。

2019年起,保利置业开始调仓,侧重布局长三角、大湾区的一二线城市,也是这一年,保利置业开始加快拓展速度,在2020年业绩会上立下了“未来五年再造一个保利置业”的目标,并定下“以销定投、以销定产”的拿地策略。

彼时,时任保利置业董事会主席的张炳南就提出要在“十四五”期间实现1000亿元目标,且从2020年开始,每年增长15%,年复合增长率达到40%~50%。

不过,目标还未实现,保利置业迎来了一个重大人事变动。2021年10月26日,保利置业发布公告,张炳南因工作安排,已向保利置业辞去董事会主席及执行董事职务,同时委任万宇清为新任董事会主席及执行董事。

在万宇清上任的当年,保利置业制定了620亿元的销售额目标,同比增速约19%。但最终保利置业仅实现合约销售金额566亿元,同比增长9%,年度目标只完成了91%。

即使如此,万宇清上任后仍以千亿元规模为冲击目标。

在业绩会上万宇清提出:“保利置业可能前些年走的慢了一点,所以希望在下一轮当中我们能够快起来,而且越来越快,同时能够走得更远一些”。

于是在2022年,保利置业制定了650亿元销售目标,同比增速15%,彼时万宇清强调“这是保底目标”。

彼时就有业内人士认为,保持15%的年平均增速,在当前市场情况下,目标达成具有一定的挑战。

事实证明,挑战确实存在。2022年保利置业合约销售金额同比下降11%至502亿元。据克而瑞数据,2022年保利置业销售规模仅完成年度目标的77%,去化率仅为38.6%;已竣工可售物业存货值由期初的181.24亿元增长46.3%至期末的265.17亿元,存货去化压力开始显露。

但这并未阻断保利置业发展的决心。今年年初,保利置业提出“保签约、抢回款、去滞重、重产品、精费控、优协同”的工作目标,为的就是促进公司销售业绩。从近期其发布的上半年未经审核经营数据来看,成效显著。数据显示,今年上半年,保利置业累计实现合同销售金额约374亿元,同比增长127%;合同销售面积约148.2万平方米,对应的合同销售均价约为2.52万元/平方米。

今年已斥资百亿抢地

作为一个从事房地产行业已超20年,且拥有丰富企业管理经验和房地产开发运营管理经验的地产老兵,万宇清明白,土地是支撑公司实现千亿元规模的重要保障。

因此,在他上任后,除了要继续带领公司向千亿元规模发起冲击,同时也加大了土地市场补货的力度。且在市场不景气的背景下,保利置业的拿地目标就是核心一二线市场的土地。

2021年,保利置业共获取19个开发项目,并首次进入了常州、太仓和宁海,其中,四成投资位于深圳、上海和宁波三个高流量城市。新增土地储备总建筑面积360.9万平方米,新获取项目已有12个实现开工。

为了争取更高的销售额,2022年,保利置业制定了比2021年更高的拿地金额,按照以销定投的拿地策略,公司定下200亿元权益土地支出资金,当时公司的想法是,若销售情况理想,还将适时调整额度为250亿元至300亿元。

不过,根据中指院统计的房企拿地金额数据显示,2022年,保利置业最终的拿地金额仅有126亿元,在上海、深圳、宁波和昆山等城市共获取10个开发项目,并首次进入常熟市场。虽然拿地支出金额不如公司预期,但在整个房地产销售和土地市场低迷的情况下,保利置业全年拿地金额排在行业第25位。

截至2022年末,保利置业权益土地储备在长三角和大湾区的占比达到43%,同比升3个百分点;一线城市占比达到22%,同比升2个百分点,土地储备结构持续改善。

但也值得注意的是,在行业下行背景下,保利置业分布在西南和其他地区的项目总建筑面积分别为27%和27%,这些经济、产业、人口支撑相对偏弱区域的项目仍然存在去化压力。

今年上半年,保利置业依然延续了最近两年的拿地风格,除了在上海、广州抢地,今年5月和6月,保利置业还分别在江苏昆山和苏州落子。加上此次上海斩获的杨浦平凉地块,年初至今,保利置业在土地市场已经累计斥资近百亿元。

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