楼市半年考·房企| 上半年完成全年六成销售目标，越秀地产旗下物业、商管“短板”待补

每经记者：黄婉银 每经编辑：魏文艺

在房地产市场仍处于低位徘徊的当下，一些老牌房企却表现出难得的发展韧性。与此同时，在房地产行业无法再回到过去对住宅开发过于依赖的阶段后，在非住领域寻求多赛道并进对于房企而言，既是挑战也是契机。

近日，越秀地产（HK00123，股价8.710港元，市值350.61亿港元）披露的销售数据显示，上半年实现累计合同销售金额约为836.27亿元，同比上升约71%，已完成了2023年合同销售目标1320亿元的63.4%；累计合同销售面积约为247.44万平方米，同比上升约39.2%。

在拿地方面，今年以来越秀地产共拿地8宗，涉及北京、广州、武汉、上海、青岛、成都等城市，拿地总金额高达167.8亿元。其中在北京拿地耗资就高达138.46亿元，占到拿地总金额的82.5%。

在克而瑞公布的2023年上半年中国房地产企业操盘榜TOP200中，越秀地产较去年提升3名排在TOP13；在上半年房企新增土地货值上进入TOP10。

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越秀地产在2023年上半年房企全口径销售额榜上排在第13位 来源：克而瑞

值得注意的是，在地产业务“狂飙”之下，越秀也在不断加码物业、商管的拓展，补齐短板。今年2月底，越秀地产商业板块正式更名为“越秀商管”，专注于商业地产项目的“开发+运营+金融”全链条资产管理。

近日，越秀服务（HK06626，股价2.980港元，市值45.36亿港元）进行了高管变动调整，陈冬鹏将不再担任公司财务总监，并将调任为集团的并购负责人；李慧婷已获委任为财务总监。

对此，越秀方面7月12日回复《每日经济新闻》表示，由于内部工作的岗位调动安排，陈冬鹏将专注于收并购。李慧婷 2008年进入母公司越秀地产，现任越秀地产财务管理中心总经理一职，在会计、财务等方面拥有丰富的经验。相信她接任将有利于更高效处理公司和母公司越秀地产间的业务往来。

“3年1亿平米”目标的压力

越秀服务公告显示，李慧婷将继续担任越秀地产财务管理中心总经理的现有职位，并将20%的时间投入到现有职位，80%的时间投入到财务总监的新职位。

值得注意的是，“并购负责人”这一职位较少被物业公司公开提及。从实际落地层面看，越秀服务自2021年6月上市以来，鲜少有公开的收并购交易。

期间仅有的一笔公开收购是在2022年10月，越秀服务收购广州长隆集团旗下广州市秉信物业管理有限公司100%股权，总对价950万元，新增合约面积约79万平方米，为上市以来首单收并购。这宗收并购的PE（市盈率）大概只有5倍，是越秀地产负责该项目代建而带来的协同效应。

在此背景下，越秀服务仍然锚定上市三年内在管面积达到1亿平方米的目标。越秀服务管理层对外的态度也一直是积极谨慎稳妥推进收并购事宜，近年来更强调的是第三方外拓的发力和争取更大的TOD物管份额。

在今年3月的业绩发布会上，越秀服务非执行董事兼董事会主席林峰表示，三年内在管面积达到1亿平方米的目标不变，但更强调要实现有质量的拓展，通过多措并举提升扩大规模。一方面要承接好母公司提供的优质项目资源；另一方面要进一步加强市场化的外拓，“用好股东给我们提供的每一分资金，做到有责任的收并购。”

从管理规模来看，越秀服务在行业中处于中等水平。截至2022年底，越秀服务在管面积为5169万平方米，同比增长33%；合约管理面积7060万平方米，同比增长20.9%。其中第三方拓展面积843万平方米，同比增长138.5%，占总新增总面积的64.4%。

换言之，到2024年6月，越秀服务在管面积还需增长至少4800万平方米，要完成这一目标必然得超过去年33%的增速。对于越秀服务而言，收并购主要在于标的选择与融合运营问题。截至2022年末，越秀服务在手现金为43.61亿元。

2022年，越秀服务营业收入达24.86亿元，排在《每日经济新闻》统计的2022年上市物业企业营收TOP20的最后一位，低于时代邻里、新大正和宝龙商业。但与在管面积相近的第一服务、东原仁知及和泓服务相比，越秀服务营收领先。去年越秀服务净利率17.1%，位列《每日经济新闻》统计的上市物业公司净利率排行TOP10。

商管业务与头部房企仍有差距

在房地产行业从增量市场逐步转向存量市场后，能带来稳定现金流、拥有持续经营能力的商管业务被不断重视。

克而瑞指出，目前，房企商管轻资产运营正从传统开发模式中逐渐分离出来，形成独立赛道，并在资本市场上凸显价值。2019年末以来，多家商业地产轻资产运营主体，相继在港股上市。

越秀地产近年来也持续强调“商住并举”发展战略，并于2016年成立越秀商投，负责旗下持有型商业地产项目开发运营管理。今年2月底，为适应行业资产管理趋势新要求，越秀地产商业板块正式更名为“越秀商管”。

截至2022年末，越秀商管在北京、广州、香港、上海、武汉、杭州等城市拥有逾50个在管项目，累计开业13个写字楼、8个商场、18个酒店公寓及长租公寓，以及专业市场、产业园等多个项目。整体运营管理面积超730万平方米，总资产超1090亿元。

与TOP10房企或在商管板块深耕多年的房企相比，越秀商管在租赁收入、规模等方面还有较大提升空间。截至2022年底，越秀地产直接持有的商业物业实现商业租赁收入约3.3亿元，持股41.39%的越秀房产基金实现收入约18.7亿元，商业物业总经营收入21.98亿元。

作为广州自持商业最大的业主，越秀商管今年以来的重点在于“走出去”。今年4月，越秀商管在佛山发布了全新品牌“悦汇广场”。6月28日，越秀商管“IFC系列”走出广州的第一个项目——武汉越秀IFC国金天地开业。

越秀集团总经理、越秀地产董事长林昭远在2020年报中表示，2023年将稳步增加商业物业对业绩的支持和贡献，重点提升商业物业的运营能力和经营效益，提升运营标准，实现规模增长。“要继续优化商业物业的产品线和客户结构，努力提升出租率和租金水平。同时，积极推进经营性商业物业的资管模式，不断提升商业物业的管理规模和效益。”