湖北恩施房地产协会发布“止跌令”引争议

上述房企营销负责人也直言，政府层面还没有出台管控政策，目前只能静观其变。毕竟企业的经营是第一位的，企业也要有资金回笼，来付政府税金、支付农民工工资等。

《每日经济新闻》记者观察发现，发文防止房价下跌的城市，并非恩施一例。

今年3月6日，江西省赣州市赣县住建局向房企下发一份“停止特价房销售”的通知，要求自3月3日开始，同类型住宅成交单价低于该项目2月份同类型成交均价的商品房合同暂缓备案。

不过，恩施“限跌”的发文主体是地方性房协，并非类似赣县住建局的行政指令，更多体现在警示层面。

58安居客房产研究院首席分析师张波告诉记者，今年房地产的整体调控目标非常明确，就是“三稳”，稳定房价是三稳的重要目标之一，既防大涨、又防大跌是政策调控的主基调。

今年全国楼市的分化将会更为明显，热点二线城市恒热，三四线降温城市增多，因此未来调控方向会更体现出“因城施策”的特点。下半年出台限制房价涨跌的城市应该会不断增多。

楼市政策背后乱象丛生

《通知》中如此细致的“止跌”措施背后，恩施楼市乱象存在已久的确不容忽视。例如同一个区域的楼盘，价格差非常明显。

当地一位业内人士告诉《每日经济新闻》记者，恩施南边的一个项目开盘时毛坯价在6900元/平方米，如今价格仅6000元/平方米。相较同样地段和户型的其他楼盘，价格也有大幅下跌。“有一家品牌房企在当地的售价范围在6100~6200元/平方米左右，而该项目旁边有个楼盘项目仅卖5300元/平方米。对于消费者来说，自然会选择价低者，这个市场就容易乱。”该人士表示。

据介绍，一般来说，品牌开发商还是愿意把备案价申请得越高越好，但有些小开发商为了快速出货，则会选择降价。而值得一提的是，“降价”很难在恩施楼市引起连锁反应。因为一些楼盘最初拿地价格比较低，后期可以低价走量，有些楼盘的拿地价格较高，无法在价格上动太多想法，“价格战”也打不动。

据《每日经济新闻》记者了解，目前恩施开发商的“非常规”促销对市场秩序产生影响，操作流程上也有不少“灰色地带”。据上述人士消息，目前恩施市场一些楼盘，价格虽然有降，一些项目却只收定金，不签合同。也就是说，购房者看中了房子，只能定，不能真正买。“现在有许多开发商还没有拿到预售证，就大规模做广告宣传、收定金，提前煽起市场的‘虚火’。”上述营销负责人表示，拿证后已交付定金的购房者能否顺利签合同、是否存在“差价”的可能，这些都是不容忽视的风险隐患。其告诉记者，恩施楼市目前确实存在一些问题，政府也陆续在出台各种解决的政策，比如针对预售证问题，恩施市政府就要求楼盘必须要有预售证才能宣传出街。不过政策是否落实到位，要看执行效果和具体监管力度。

当地房企利润不如从前

就目前市场情况，一品牌房企在恩施当地的营销负责人告诉《每日经济新闻》记者，今年以前恩施的市场整体向上，但从去年下半年开始，市场出现了疲态，今年春节后就开始明显下行，如今已经是买方市场。

来自恩施州房地产业协会的数据显示，2018年度，恩施市批售新建商品房项目48个，较2017年同期增加了14个；批售面积191.38万平方米，与2017年同期相比上涨35.36%；全年销售新建商品房154.46万平方米，与2017年同期相比上涨7.29%；累计总销售额100亿元，与2017年同期相比上涨26.58%。

如今，“恩施下半年约有六七个项目开盘，加推的体量不算太大，明显不及过往。”上述营销负责人表示。

价格方面同样如此，恩施2018年房价在慢慢往上涨，当年新建商品住宅成交均价为6165.58元/平方米，与2017年度成交均价相比上涨23.59%，每平方米直涨1176.94元。

另一品牌房企在恩施的销售负责人向记者表示，虽然恩施的房地产市场较其他地区较为封闭，但去年还是有明显提升。不过，从今年上半年开始，整个市场开始下行，不同开发商都开始促销。

表面上看，因为开发商过于集中供货，导致供过于求，但多位业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时均表示，其实根源在于，恩施前些年房价涨幅过快，而当地人口和收入基数没有大幅增长，房价已提前消耗了红利，存在一定的泡沫。

据恩施州房地产业协会报告，恩施的库存去化目前低于10个月，依然还有较大的市场潜力；而新建非商品住宅却库存高企，现有存量出清约需55个月，走量压力较大。

值得注意的是，当地房企的利润空间同样不如从前。2018恩施新建商品房开工竣工剪刀差较2017年同期上涨了167.55%。在市场情绪退潮的大环境中，开工竣工剪刀差不断叠加高走，刺激了房企的促销，2019年或将对价格形成更大的向下压力，随即挤压房企的利润空间。

作者：吴若凡