"养壳"的朗诗"脱壳"长租公寓 "涉租"房企们还好吗

58安居客房产研究院首席分析师张波也告诉《每日经济新闻》记者，朗诗的长租公寓前期成本比较重，后期还需要持续投入，又达不到相应预期。如果并表，在整个体系里，对公司的利润率和营收都会存在影响，做得越大，影响越大。

实际上，和所有“涉租”房企一样，长租公寓曾被朗诗视为业务多元化转型的重要板块，也一度被高层看好。

2017年底，朗诗设立长租公寓业务。其官网信息显示，朗诗在北京、上海等一二线城市获取100多个项目，获取房量4万余间，已开业房源量超15000间。

但记者统计后发现，朗诗在14座城市共计展示了63个门店，其中门店数最多的上海为12个、南京11个，与其所说的一二线城市100多个项目的数字并不相符。

翻遍其336页财报，均未发现关于长租公寓规模以及布局的描述，而记者就朗诗寓相关问题询问其品牌负责人，对方的回复与官网如出一辙，并表示“业务规模位列全国集中式公寓运营企业前五”。

“要做大先烧钱”行业陷方法论难题

如今朗诗寓的现状倒逼朗诗“亏本”也要站在剥离长租公寓业务的前列，无疑揭开了房企“涉租”的一个无法再掩耳盗铃的难题——入不敷出。

上述长租公寓负责人告诉记者，长租公寓行业的基本利润率非常低，普遍在2%左右，一线城市平均也只能做到1.7%左右，做得比较好的也就是3%~4%。而长租公寓的前期投入太大，物业的净收益覆盖不了融资成本，绝大多数资金成本不会低于5%，亏损已经是一个行业现象。

“做得越大，亏得越多，一栋楼可能亏1000万元，对于利润率影响很大。”

上述长租公寓负责人直言，目前房企虽然亏本也做，因为要快速规模化去占领更多市场。既然做了这个决定，就要忍受阵痛期，在收益实现前只能靠贴息活着。

“做长租公寓需要规模支撑，那么预备大量的资金、人才等资源投入就是必须。想抢占市场份额，那么盈利就不是首要的，甚至意味着可以亏损。所以某种意义上，如何做长租公寓，首先取决于最高层执行者的决心。毕竟高质量的增长永远是个口号。”

而对于操盘者，运营管理能力和渠道拓展，则是考验能否做好长租公寓的重要标尺。

“这一方面回归到人，则是考验心态和自我认知——如果把事情当作自己的业务，每一分钱都关注，才可能避免KPI导向的经理人心态，造成的盲目投资。”上述长租公寓负责人表示。

当然，每家公司的经营逻辑不一样，重资产永远不可能让运营公司去背的。

所以，老板如果看中未来物业的一线增值收益，那在持有阶段就要贴息；如果老板看中的是绝对的租金回报，那就不应该深耕一线城市，而是去二三线城市遍地开花，因为二三线城市经营可能覆盖利息，虽然其物业未来增值的空间相对较小。

细分领域已成红海 中小房企不适合玩长租公寓

忍痛等待、亏本扩容，皆因长租公寓的未来，实在太诱人。

长租公寓是目前少有的、明确有政策支持的领域，红利也相对集中，在不少房企看来未来三五年就能迎来机会。

亿翰智库研究总监于小雨告诉《每日经济新闻》记者，长租公寓的后市还取决于政策，比如后期的资产证券化，如果放开，对行业肯定有促进作用。

“基于这一客观情况，大企业去做长租公寓，本身就该承担一部分社会责任，小企业做长租公寓意义不太大。”

上述长租公寓负责人也表示，长租公寓目前在政策上已经过了风口期，白领公寓更已经是红海了。小型房企不适合规模化玩长租公寓，应该制定一个可以实现的目标。

他也分析表示，长租领域会越来越规范，未来伴随限制放宽，一线城市住宅租金的定价权可能都在长租公寓手里，野心勃勃的房企怎能不抢夺？

还有一个不容忽视的客观因素是，能够容房企争夺的地盘不多了。

克而瑞研究指出，对房企来说，多元化布局确实是增加“厚度”，应对行业变局的一种可选之策。进入新的赛道，市场竞争格局或将重塑，这也是很多企业实现弯道超速的好时机。

这个阶段，对于房企来说，重新梳理业务，找到自身强项或侧重点，打造核心比较优势，或许是一条可见成效的发展新思路。