中梁销售额3年增5倍背后:净资产负债率曾高达1790%

无论是当下房地产大环境还是中梁自身发展，上市都成为其迫切需求。从招股书来看，为了上市，中梁集团近年来维持了非常高的负债水平且较低的净利润。

中梁集团在招股书中也表明，“于往绩记录期间，我们维持相当高的借款水平为我们的营运提供资金。于2016年、2017年及2018年12月31日，我们未偿还银行贷款及其他借款总额分别约为人民币202.266亿元、人民币244.763亿元及人民币270.049亿元。”数据显示，短期债务中公司账面贸易应付款及应付票据自2016年的19.87亿增加至2018年的84.98亿；其他应付账款及应计款项则由2016年的19.04亿增至2018年的204.76亿。截至2018年12月31日，其短期银行及其他借款144.69亿，而长期银行及其他借款仅有125.36亿，短债占比约53%。

在利润方面，中梁集团2016-2018年净利润分别为-2.74亿元、4.99亿元及25.26亿元；净利润率方面，2016年为亏损，2017、2018年分别为3.56%及8.36%。这与其快速增长的销售额以及营业收入严重不匹配。根据招股书，中梁集团在2016年至2018年间，其合同销售额分别为190亿、649亿和1015亿；营业收入29.25亿元、140.26亿元及302.15亿元，年复合增长率达到221.4%。

布局隐忧

中梁集团上市之路并不顺利。早在2018年11月13日，中梁就向港交所递交过上市申请。不过，该份资料于2019年5月14日被港交所判定为没有进展，显示“失效”状态。2019年5月17日，中梁又重新递交新招股书。

张大伟认为，从地产发展看，上市已经成为了门槛。不过，他担心，类似这样的企业上市后很可能需要较长周期的消化。

另外，值得关注的是，中梁目前战略布局也存在疑问。公开资料显示，中梁集团执行董事兼董事长，创始人为杨剑，其于1993年进入房地产行业。于2016年，中梁集团将总部迁至上海，且将物业开发业务拓展至安徽省、福建省及江西省。但随后，中梁集团布局重镇一直主要在三四线城市，未重点布局市场火热的一二线市场。此外，根据其招股书，截至2019年3月31日中梁集团土地储备总量约为38.9百万平方米，其中约17.6百万平方米（或45.4%）位于长三角经济区。

目前，随着三四线棚改接近尾声，三四线城市红利正逐渐消失。回归一二线成为主流房企的选择。而中梁业绩过于集中在长三角以及布局不合理成为其上市风险因素。

财经评论员严跃进表示，中梁上市确实比较尴尬，他们是这一轮上市中节奏最慢的，甚至从预期来说，中梁本身企业规模很大，按理是很容易上市的。但上市“失效”风波后，实际上估计企业也会有各类压力。所以类似承诺派息的公司政策，多半也是为了继续落实上市工作，或者说也是为了增强投资者的信心。

严跃进认为，中梁控股这两年规模增长较快，但是上市本身会考虑很多问题。比如说土地储备的结构。如果说项目过多布局在三四线城市，而此类城市又面临市场的降温，那么实际上也会有各类压力。而类似净利润等数据走低，对于各类股票投资者来说，相对是会比较抵触的。据中梁的招股说明书，截至2018年8月31日中梁在二线城市布局占比已达到37.66%，三线城市33.33%，四线城市占比19.91%。另值得关注的是，中梁集团新近递交的招股书中与去年一样，其财务高管只列出财务总监凌新宇，首席财务官职位依然空缺。