2018年报发布已经告一段落，但对于房地产行业过去一年的表现与总结并未结束。除了销售额、营业收入、净利润、资产负债等单个指标外，过去一年整个行业和单个房企的综合表现如何？可以从净资产收益率（ROE）这一指标中窥探一二。
新京报房产新闻、新京报传媒智库联合出品的《50家上市房企ROE排行榜》显示，50家上市房企的平均ROE为19.57%，高于2016年的15.62%和2017年的19.09%。其中，部分大中房企ROE值排名靠前，同比出现增长状况，而部分中小房企ROE垫底，并出现负增长状况。
巴菲特曾经说，“我宁愿要一家资本规模只有1000万美元而净资产收益率为15%的小公司，也不愿意要一个资本规模高达1亿美元而净资产收益率只有5%的大公司。”
这足以见得，ROE在判断一个企业盈利能力强弱时的重要性。ROE是指利润额与股东权益的比值，该指标越高，说明投资带来的收益越高。在业内人士看来，ROE不仅反映了一个企业的盈利能力、资产周转率、资金使用效率，还反映了杠杆使用情况和资产负债状况。
根据《50家上市房企ROE排行榜》，50家上市房企的平均ROE为19.57%，高于2016的15.62%和2017年的19.09%。据中国指数研究院数据显示，2018年全年全国排名百强房企净利润率、ROE均值分别为11.5%、17.2%，较上年分别提升0.2、0.9个百分点。
在业内人士看来，受前几年楼市高增长影响，2017年、2018年进入利润结转周期，房企盈利情况较好，使得ROE水平提高。
碧桂园、恒大等盈利能力强
总的来看，50家上市房企ROE排名出现分化，从ROE数据来看，大中房企ROE值排名靠前、稳定，同比出现上涨，而部分中小房企ROE垫底，并出现负增长状况。
具体来看，德信中国ROE排名第一，为72.89%，新城控股、融创中国、碧桂园、龙光地产、中国恒大、华夏幸福、朗诗绿色集团、时代中国、荣盛发展排名2-10位，ROE分别为41.05%、32.92%、32.2%、31.54%、30.18%、29.05%、28.26%、27.05%、24.76%。万科、旭辉控股、中国奥园、龙湖集团、招商蛇口等房企的ROE在20%-24%。
如果按照巴菲特甄选企业的标准，15%的净资产收益率作为一个“红线”的话，那么在这个红线之上的房企还有正荣地产、华润置地、融信中国、金地集团、雅居乐集团、金科股份、保利地产、中海地产、世茂房地产等房企，他们的ROE在15%-20%。
ROE排名最后五位的房企是当代置业、越秀地产、滨江集团、首创置业、远洋集团、绿城中国等，ROE均在10%之下。
中型房企ROE增速较高
在增长率方面，部分中型房企增长率排名靠前。具体看来，德信中国、朗诗集团的同比增速超过10个百分点，中南建设、新城控股、金科股份、时代中国的同比增速超过5个百分点。
而大房企较为稳定，诸如华润置地、万科、保利地产、碧桂园、融创中国2018年的ROE与2017年基本持平，中国恒大、中国海外虽然有所下降，但是幅度在0.5个百分点之内。分析2016年-2018的ROE增长情况，万科以及保利地产、中海地产、华润置地等大型央企较为稳定，变化幅度并不是很大。而融创中国、碧桂园、中国恒大2017年、2018年的ROE远高于2015年。
值得关注的是，部分排名靠后的中小房企增长率呈现负增长。从处于39位的佳兆业开始，有10名房企的ROE同比增速呈现下滑状况，诸如当代置业的ROE同比下降4.7个百分点、绿城中国下降4.85个百分点，首创置业下降3.55个百分点，远洋地产下降3.68个百分点。
在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，大房企拥有更好的品牌价值和营销渠道，其利润数据相对可以把握，部分营销成本得到更好的把控，这也使得其比小房企具有更好的盈利机会。
富力ROE下降幅度大
值得关注的是，在增长率方面，富力地产ROE同比降幅最大，为27.34个百分点，从2017年40.24%至2018年的12.9%，接近2016年15.99%的水平。使富力地产ROE出现较大变动的原因是其净利润率出现较大变化，2016-2018年，净利润率分别为13.13%、36.14%、11.35%。
还有绿城中国，其ROE在50家上市房企中处于最后一位，为3.71%。事实上，根据2018年财报，绿城中国2018年的归母净利润10.03亿元，较2017年21.9亿元同比下降54.2%；净利润率为3.94%，同比2017年的6.37%下降了2.43个百分点，远低于同行平均水平。对此，绿城中国在年报中曾解释称，基于市场环境变化，计提的减值亏损拨备对股东应占利润的影响较2017年增加6.51亿元；以及因人民币贬值对集团若干外币借款计提未实现汇兑净亏损4.88亿元。
还有远洋集团，其2018年ROE为7.38%，同比下降3.68个百分点，主要是受净利润率和总资产周转率影响。根据wind数据显示，远洋集团2018年的净利润率为11.26%，同比2017年下降了6.43个百分点；总资产周转率18.8%，同比下降了7.95个百分点。老牌国企首创置业2018年ROE为7.68%，主要是其较低的总资产周转率，2016-2018年，分别为17.12%、15.52%、13.55%，首创置业2018的净利润率也不高，为10.4%。
分析人士表示，随着2017、2018年楼市调控的持续，特别是一二线城市实行限价措施，外加房企融资成本高企，房企的盈利水平大概率将会下滑。反馈到未来一两年，其ROE或将呈现下降趋势。
■分析
利润率、周转率、财务杠杆影响ROE
具体到单个房企，有的房企ROE异常亮眼，有的房企则表现较差。背后的原因是什么呢？哪些指标影响着ROE？
根据杜邦分析法，ROE=利润率×总资产周转率×权益乘数，如果一个企业想提高ROE，需要从这三个指标入手，净利润率代表的是公司赚钱能力，需要通过提高毛利率、降低成本等来提高，总资产周转率代表的是公司资产运用的效率，加快去化、优化流动资产和非流动资产的比例等影响其高低，权益乘数反映公司利用杠杆的高低，与负债有直接关系，适当运用杠杆能提高权益乘数，但是要使得资本结构合理化，避免财务和资金链出现风险。
《50家上市房企ROE排行榜》显示，排名第一位的是德信中国，2018年刚刚于港交所上市，其ROE高达72.89%。东方财富网数据显示，德信中国2018年毛利率为38%，增加了15个百分点，净利率为22%，增加了10个百分点，资产负债率虽然有所下降，但是仍高于行业平均水平，为86%。
值得关注的是，新城控股ROE排名第二，为41.05%。根据新城控股年报，2018年业绩大增，实现归母净利润104.91亿元，同比增长74.02%；实现归母扣非净利润75.97亿元，同比增长51.87%；净利润率为22.5%，同比增加了7.1个百分点。盈利大增引来了监管层的关注，问询问题涉及投资性房地产公允价值变动、合并报表等对于净利润的影响。
新城控股ROE较高的另一个原因是快速加杠杆，2015年新城控股的资产负债率为79.5%，2018年已经达到84.6%。
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