绿城中国2018年净利润腰斩 宋卫平持续减持现隐忧

对于业绩下滑的症状，绿城中国表示，是因为集团2018年度出售附属公司而产生的净收益减少、年内集体的物业减值亏损拨备有所增加，以及人民币贬值而对集团若干外币借款计提未实现汇兑净亏损。

不过，这一解释似乎不具备太大说服力。根据财报，2018年年中时公司净利润还有23.35亿元，到2018年年末净利润已降到10.03亿元，半年内净亏损14.5亿元；此外，2018年公司净利率为3.94%，创近5年新低，净资产收益率3.7%，为近3年来的最低记录。

1800亿的目标充满挑战

尽管2018年业绩不佳，但绿城中国还是制定了未来三年高速增长的目标，2019年销售额争取为2000亿元，考核目标为1800亿元；2020年、2021年的争取目标分别为2500亿元、3000亿元。

但从目前销售业绩完成情况来看，公司能否完成1800亿元的考核目标仍是未知数，2019年前4月，绿城中国销售金额仅383亿元，同比减少7.3%。照此计算，今年前四个月，其目标的完成度仅为21%。

《投资者网》研判财报发现，2019年公司销售额下滑的主因在于代建业务缩水，而这一业务曾是绿城中国追赶头部房企的重要利器，其毛利率一度达到60%。2017年年报显示，代建业务的规模已达到房地产开发规模的一半，在整体收入中的占比近42.13%。

但到了2018年，形势急转直下，代建业务在总销售额中的占比大幅下降到34%。2019年1-4月，其代建项目累计取得合同销售面积约95万平方米，合同销售金额约为115亿元，同比减少33.9%，代建业务在总销售额中占比下滑至30%。

这似乎又与代建项目品质下滑有关。2018年，绿城中国开发的物业多次陷入品质危机，业主维权声音不断。杭州绿城富春玫瑰园、青岛绿城郁金香岸、即墨中航绿城·理想城三个样本项目，甚至登上《中国房地产报》“315”期间发布的工程质量黑榜，外立面开裂、房屋渗水、墙体空鼓是上黑榜的主要问题。

代建业务显然已经不再能支撑业绩增长，绿城中国决定另辟蹊径，发力小镇业务。4月19日，绿城小镇集团与开元酒店集团签署合作协议，并宣布要打造“中国小镇第一品牌”。

不过，对于公司未来发展前景，业内多持怀疑态度。据Wind数据，绿城中国综合投资评级2019年3月起被下调至“卖出”。当月，CIMB投资银行发布研报给出“减持”评级，预测公司目标价为5.6港元；花旗集团则给出“卖出”评级，预测其目标价为6.22港元。

除基本面恶化外，债务问题也被机构纳入考虑范围。截至2018年年末，公司负债率已达78.51%，经营活动现金流量为负165.56亿元，相比2017年的负150.83亿元大幅降低，代表偿债水平的流动比率与速动比率分别为1.66与0.64，低于2和1的正常值。

土储是房企未来业绩的基础，目前看来，公司库存不具备太大优势。据克而瑞数据，截至2018年年末，绿城中国总土储建面为2238万平方米，在房地产企业中排行第36位。

在此背景下，公司考核目标如何实现，为何仍提出2019年2000亿元的争取目标？在谋求高速增长的同时，将采取哪些措施保证楼盘品质？2018年以来公司频频更换组织架构与高管层，对公司正常经营有怎样的影响？对于负债压力，后续会采取哪些措施加以缓解？近期《投资者网》致电绿城中国，并向证券事务代表冯征及公关负责人倪芳芳发去调研函，但对方都未做出任何回应。