一房难求 宁波杭州湾再出两成首付

滨海新城的开发相对较晚，2016年绿地成为最早进入的开发商之一，开发了杭州湾的超级大盘——绿地海湾。一位杭州湾开发商中层管理对经济观察报介绍，杭州湾楼市的一个显著特点，就是成片开发，区域内的项目多为大体量项目，例如绿地、世纪城、合生项目总房源多达几万套，融创的项目占地面积600亩。

绿地之后，其它开发商主要是2018年才进入杭州湾。2018年4月9日，杭州湾新区滨海新城13宗地块成功拍卖，地块总面积3062亩，成交金额达79.6亿元，创历年出让金新高，有7家房企参与本次拍卖，其中碧桂园、融创、港中旅三家开发商分别竞得三幅地块。

前述开发商中层透露，由于是国家级经济技术开发区，杭州湾主打产城融合，这也是杭州湾楼市区别于嘉善、太仓等长三角环沪其它区域的地方，政府在出让土地时，会要求开发商必须配建写字楼、酒店，并且引进产业。

融创位于杭州湾的杭州湾壹号项目，就是融创和联想合作开发的，项目内规划建设包括联想闪联、联想之星、国际创意社区等科创领域配套——联想智谷，联想智谷建成后，还将引入AI、区块链、独家兽企业。

融创、碧桂园、港中旅等开发商拿地后，自2018年9月开始陆续开盘，促使杭州湾地区的新房供应量加大不少，此外去年下半年全国楼市下行，杭州湾也不可避免受到了影响。前述中层透露，去年年底杭州湾的不少项目都有打折促销，例如总房价95折等，但房源仍然剩下不少。

今年春节后，杭州湾楼市再次回暖。多位杭州湾项目销售人员对经济观察报表示，3月份开始杭州湾的很多小户型新房一房难求，不少项目在将去年底房源全部售罄后，在3月底和4月份又加推了几次，还是全部售罄。

滨海新城的一个项目自去年9月份以来已开盘三次，2000余套房源全部售罄。该项目营销人员表示，项目将在5月初加推。仅3月份，该项目就售出了600多套房源。碧桂园海上传奇的销售则表示，目前无高层住宅可售，仅有少量别墅项目。

“今年全部清盘了，行情太好了，把整个杭州湾新区的房子都消耗完了。”一位要求匿名的杭州湾房企营销人员透露，4月份杭州湾某项目最后一幢可售房源甚至要求一次性付款，最终也卖完了。目前打折优惠等措施目前已经全部取消。

成交回暖也带动价格开始上升。去年12月，蓝光旗下的蓝光雍锦湾首次开盘，由于所处地理位置较偏，价格低至7200元／平方米，但销售并不理想。

今年随着市场发生了变化，蓝光雍锦湾的平均单价提升至11000元／平方米，目前多数的房源已经销售完。“去年底客户还挑一挑，现在不挑了，说难听点，阿猫、阿狗都能卖出去。”前述营销人员说。

代理风向标

杭州湾是长三角区域少有的不限购的区域，因此吸引了大批投资客，最高峰时投资客占比超过90%，大多来自于上海、温州、杭州等长三角城市。近年来，随着产业兴起，杭州湾的投资客比例有所下降。

据销售人员介绍，目前杭州湾楼市仍然是一个以投资客为主的市场，投资客比例约在70%－80%，这些投资客来自于上海、温州、杭州、宁波、慈溪等地，此外也开始有一部分产业导入的刚需客。

不同的项目面向不同的投资客人群。例如世纪城项目，有不少温州客户组团而来，早期的世纪城项目投资客也几乎全是温州人。而绿地海湾在上海设置了10多个展厅，主要以上海投资客为主。

一个投资客占据主导地位的市场，为代理公司孕育了市场空间。在杭州湾各大售楼处，最活跃的身影即是上海、温州、杭州以及杭州湾本地代理公司的分销人员。这些代理公司除了组织购房者前来购房，也会分派不少人员在马路边以及售楼处截客，购房者在尚未走进售楼处时，一般就会被分销人员截走。

“别的项目用了代理公司我们不用的话，就会被截客了。所以大家都在用。”前述房企营销人员透露，一般市场行情不好时也是房企用分销渠道最多的时刻，但3月份不少项目热销，已经不需要依靠分销渠道拓客，因此暂停了分销合作，有些项目则下调了代理佣金。

众多代理公司的存在，导致了杭州湾楼市分销市场的竞争异常激烈。前述房企营销人员透露，一家代理公司会代理数个项目，一个项目也会启用多家代理公司，项目之间存在竞争，代理公司之间也会相互截客，用不正当手段抢夺客源的事件很普遍。

在合生项目售楼处门口，就张贴了数张公告，宣称有三家中介机构及案场业务员有违规行为，对三家中介机构已做清场处理，涉事业务员开除。其中一份公告中还指出，有中介公司分销人员采用不正当手段截留客户，因此解除分销合作合同。

再现二成首付

商品住宅热销之外，宁波杭州湾信贷按揭政策也出现松动迹象。多位当地开发商和代理人员对经济观察报表示，建设银行、农业银行、工商银行等大部分银行针对杭州湾楼盘的贷款政策已经有所改变。

杭州湾地区实行认房认贷，按照最新政策，购房者没有贷款记录且在杭州湾地区和户籍所在地没有住房，购买普通住宅（144平方米以下，下同。）可以享受20%首付，优质客户的房贷利率调整为在基准利率上浮5%。

此前，杭州湾首房、首贷客户首付为30%，利率上浮10%－20%。

根据最新房贷按揭新政，购房者如果没有在还贷款，而且在杭州湾地区没有住房，购买非普通住宅首付为30%，贷款利率为基准利率基础上浮10%。

如果购房者有房贷或者在杭州湾地区有住房，再次购买普通住宅首付30%，按揭利率为基准利率基础上浮15%；购买非普通住宅首付为60%。按揭利率在基准利率基础上浮15%。

杭州湾世纪城项目的一名销售人员对经济观察报表示，只要符合贷款条件，就允许办理二成首付。但由于不愁房源难卖，不少项目的销售人员则表示，银行政策是允许二成首付的，但其所在项目还是要求最低三成首付。