商办购房者的720天:限购前买买买 限购后盼调控放松

限购时：

退不退 再交易难度升级的担忧

在谢明购房大半年后，商办市场突然之间的风向转变打得他措手不及，起初对于自住房的满足感，开始更多被“日后商办房产再交易难度升级”的担忧所消解。让谢明感到焦灼的根源，在于北京市住建委等5部门于2017年3月26日发布的一纸《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（以下简称“3·26”商办限购令）。

“3·26”商办限购令从商办类项目的规划用途、销售对象、购房资格以及信贷监管等多方面，均做出了史无前例的严厉要求，一时间业内外盛传起 “商办类项目将量价齐跌”的研判。

在谢明看来，对于再交易对象的资格限定以及不支持贷款的支付门槛的提升，几乎阻断了其房产未来出售的“后路”。在其加入的业主购房群中，在限购令生效后的很长一段时间之内，时不时便会汇集起众多业主讨论要不要退房，就连谢明身边的同事也开始费心为他参谋如何退房。

“说实话，‘3·26’商办限购令刚出时，脑袋有点蒙，虽然早在新政落地半年前就已经听闻了相关调控传言，但是到了真施行的时刻，还是需要时间缓冲。”谢明如是形容知晓商办限购后的心理状态。

限购一年后：

住或租 卖不掉的无奈

总价低、入手时价格划算，这两点考量最终占据了谢明“退房头脑风暴”的上风，他最后还是选择留下这套商办房产。不久之后，至2018年8月中旬，谢明同大部分业主一起收了房。这时距离“3·26”新政已经过去一年半。

由于政策严格限定了商办项目购买人的条件，这时的北京商办市场已经形同冰封，反映到商办项目具体签约量上，成交情况相比鼎盛时期可谓“惨淡”。中原地产研究中心在商办限购一年整发布的统计数据显示，北京商办项目签约3589套，环比调控前一年跌幅达到了94.6%，市场成交结构基本集中在通州少数符合调控政策的商务公寓。

谢明也感知到了这一变化。商办限购一年间，自己所在小区的商办产品销售进度明显降低，几乎陷入停滞状态。业主群中有部分业主开始后悔当时未能坚持退房，不过更多的业主选择接受现实，不用于自住的房屋，开始陆陆续续被挂到了房源信息发布平台上招揽接盘者或者租户。

事实上，同时期的大部分商办项目日子大都不好过。以北京区域内较为知名的商办类项目——北京像素为例，不仅签约量锐减，月均成交量由此前的三位数降至两位数，项目周边也涌现中介“撤店潮”。根据北京商报记者此前走访调查，在成交火热之时，北京像素附近的中介公司有近20家，商办限购一周年后，周边中介门店仅剩两家。

“唯一让我们业主感到欣慰的是，尽管挂牌房源出售难度较大，但是因为项目临近地铁且小户型房源性价比相对住宅较高，租售比还算可观。”据谢明介绍，当前其27平方米的商办房源，每月租金收益大概在3000-3500元区间。

限购两周年：

看政策 寄希望于调控放松

眼下，商办类项目限购即将两周年，谢明对于手中商办房产的态度已然愈发平和。从开始之初的退不退房到后来的怎么卖房、何时卖，现如今，同谢明一样的商办房购房者开始寄希望于商办房政策的有条件放松，谢明更是笑言，接下来只有“等待”。

好租联合创始人、好租数据研究中心主任匡健峰指出，“3·26”商办限购令使得近年商办市场成交几乎降到冰点，这对于纯粹性投资的购房者而言打击较大，其大多面临房源不自住、欲出售却难寻买家接手的成交困境，现阶段只能通过对外出租房源来缓解压力。“好卖与否，可能还要依靠某天市场解禁，或者寻找其他的退出途径。”

58安居客房产研究院首席分析师张波则从商办类项目线上热度这一维度，向北京商记者进行了一系列分析。张波指出，从安居客线上的数据来看，近期商业产权类住宅的关注度并未出现明显变化，由于目前商住房在很多城市不能强调住宅属性，房源的发布量以及用户的关注度自去年开始就处于相对低点。目前线上流量变化比较大的城市是广州，2月流量同比去年上涨超过50%，具体原因在于2018年底广州发布政策，明确表示2017年3月30日前土地出让成交的房地产项目，其商服类物业不再限定销售对象。

张波认为，相比于住宅，目前一线城市的商办类房源租金稍低于同地段同等档次的住宅，究其原因，水电煤费用的商业标准以及内部存在办公等情况是影响租赁的两大因素，但一些通过长租公寓方运营的商办类房源租金相对较高。不过张波也指出，在商办类项目调控政策不调整的前提下，市场无论是交易还是租赁行情都很难有大起色。

另有一位不愿具名的地产分析师透露，因为考虑到人口政策和产业结构优化升级，短期内商办类项目调控政策没有解禁的可能。

“走一步看一步吧，政策方面有无变动只能靠时间来证明了。”谢明平静地说道。另有业主表示，满足于当前的租金收益，不会赔本抛售手中商办房源，将长期持有房源至市场转好时另寻“以旧换新”的最好时机。